【2021台灣買房租房?】能力夠了,有需求就買,千萬不要聽信名嘴網紅


醜話先說在前頭,我不鼓勵炒房投資,也沒有要大家明明存不到錢,卻要捏著去買一些房價貴到不合理的地方當盤子。我想表達的意思很簡單,身邊有許多朋友明明經濟實力非常足夠,也打算買一個自己的窩享受生活的時候,因為看到某些嘩眾取寵的網紅,放棄了買房的規劃,過了1、2年看到房價又漲了,但是卻不知道該不該買陷入兩難。

說房價要崩盤的專家已經講了很久,台灣一直以來都有不少對於房市看空的名嘴專家,藉由「打擊黑心房仲」、「無良建商」的名義鼓勵大家不買房,但他們是真的在為理念伸張正義?還是只是自己買不起?或者只是為了聲量?

其中甚至有一些網紅當初在做房仲或代銷的時候,一樣跟客戶說現在不買以後更貴,結果現在轉型之後為了媒體版面卻說房價要崩了,這樣的人根本毫無誠信。

這邊就幾個面向來告訴你,如果你真的能力夠了,也有意願,就應該找個自己喜歡也合理的房子買下去,而不要隨便聽信別人告訴你台北房價漲到天、少子化沒人要買房要崩盤了,他們不會對你的人生負責。

▲生活經驗告訴你,買房才不會後悔

『你有沒有聽過哪個買房子的親朋好友跟你說過他後悔買房子被套牢好慘?』

『我只有聽過後悔沒買在漲最多的地方啦。』

「現在不買房,以後會後悔。」這絕對是房仲用來忽悠的話術沒錯。

但在經濟能力許可的情況下,買房也不會後悔,那也是個不錯的結果。許多名嘴只跟你說這是騙人的話術,然後呢?許多人就選擇繼續觀望,結果真的等了2、3年等到房價下跌的人開心買房的有多少?更多的是後悔前兩年沒有買房子,結果現在越來越貴買不下去的。

不過,如果你是要投資,那就可以好好思考一下,你有沒有其他更好的理財工具?

2021年上半年,許多人都會講說他後悔買房子,如果把買房的頭期款拿來ALL IN台積電或是航海股,現在就可以發大財了。誠然,如果你有穩定獲利高於買房的投資產品,千萬不要買房投資,除了實現居住正義,不應該投資炒作之外,台灣的房產本身作為金融產品流動性和投資報酬率並沒有特別優秀。

▲實際數據來看, 這20年跟你講房價要崩盤的人,他們有對你負責或道歉嗎?

上圖是財經M平方根據信義房價指數製作的台灣房價走勢,許多鼓吹台灣房價會跌,然後拿2008-2009年、2015-2017年的數據告訴你,台灣房價真的會跌唷!然後忽略其他15年房價成長近4倍的事實,「恐嚇」你房價有下跌的危機。

好吧,如果你只是要炒房,買1.2年就轉手的投資客,那麼的確應該謹慎考慮。

但是我想會認為台灣房價太貴應該實現居住正義的人,我們都只是想要在合理價格擁有一個自己住的房子而已,如果你經濟實力夠的情況下,因為這些網紅名嘴的「恐嚇」,讓你錯過了合適的買房時機,那麼誰來為你的人生負責呢?

試問今天原本一坪150萬台幣超貴到爆的台北市中心房子,如果跌到一坪100萬你願意買嗎?如果跌到一坪70萬你願意買嗎?跌到多少你願意買呢?

有人願意用120萬一坪的價格購買,就代表在經濟市場中他具有這個價值,每個人的承受能力和觀點不同,即使你認為這樣的價錢還是太高了,不符合人人都買得起的房價指數,但是有能力更好的人願意用更高的價錢買,你應該指責的是賣貴的屋主,還是應該指責你認為買貴的冤大頭?

你眼中的冤大頭願意用這個價格購買市場上的房子,你又有什麼權力指責他呢?

當然,有些黑心建商或者房仲運用資訊不對等,製造錯誤的價格資訊,即使實價登錄機制上路,還是有各種方法來製造不正確的價格,我們應該鄙視並譴責這樣的行為,但如果整體市場的價格願意接受,那只能代表你低估了房價的適當價值罷了。

 

【長篇文章,中間再次放上警語】
我非常不鼓勵買房投資,房屋應該隨著物價、與人力成本,貼合薪資提升和通貨膨脹緩慢增長,讓人人負擔得起。但你的經濟實力允許,就該實現自己想法,不要因為一些業餘網紅和憤青言論,過幾年後才在後悔當初沒有買。

 

從原物料價格來看,那些跟你說房價會崩的名嘴網紅在想什麼

這些名嘴網紅會跟你說,「原物料上漲,所以台灣房價上漲。」都是無良建商的藉口,他們總是找各種理由漲價,讓大家都買不起房子。但其實大多人都知道,成本提高,建商把價格提升,這非常合理。今天如果是你開店當老闆,無論是蓋房子還是賣小吃,你會願意無償吸收成本上漲,虧本買賣嗎?

不合理的地方可能在於建商多年前就把利潤設定在了暴利程度,但是這些名嘴網紅也沒有證據告訴你建商到底多無良多黑心。

但我們退而言之,設定建商都是黑心無良的情況,原物料這幾年的漲價,推動房價提升不合理嗎?

一樣,告訴你原物料沒有漲,或是原物料漲價只是建商的藉口,會講出這些話的人不是無知就是更邪惡。這些網紅名嘴到底有沒有拿出鋼鐵水泥實際報價的走勢來分析給你聽,還是只是用各種臆測,「恐嚇」你不要變成盤子買貴而已。

這邊是擷取台灣行政院主計處所整理的各項工程原物料價格(各項原料詳細報價可參考:https://www.stat.gov.tw/CCI/),我們可以很直觀地看到,這些原物料確實多數都是上漲的,如果計算上通膨,漲幅並沒有特別驚人,但已經足以推動台灣地區房價。2021在台灣買房,各項資訊都非常流通,找到最正確,最能反映實際情況的資料,並且誠實地表達卻變得十分困難。

租房還是買房?

依照個人需求,若經濟實力允許同時也有買房的想法,那就勇敢買下去。許多人在2021年靠著鋼鐵股、航運股賺了不少錢,結果卻一昧逃避物價確實上漲的事實,更有無知的網紅還會說原物料沒有漲,只是無良建商的話術,令人不剩唏噓。

 
 

少子化會造成房價崩盤? 台灣人越來越少了遲早會沒人買

少子化會崩盤已經從20年前講到現在了。

市場供需關係沒有那麼簡單,以前的台灣社會是大家庭為主流,三代同堂6人一戶;然而現在許多年輕夫妻享受2人世界,就必須要買個房子住。確實,超長期來看,台灣自然增加的人口負成長(也就是少子化)會導致部分供給減少,但是這些減少的需求會造成都市需求減少呢?還是鄉村需求減少?

社會增加的部份我們也應該考量進去,工作和商業的發展讓居住的需求及高密度地集中,使得都市及衛星城鎮的持續有支撐,不過沒有人可以完整掌握市場供需關係。像是Covid疫情造成許多國家郊區房價也上漲,這是因為在家工作的商業轉變,不一定要在通勤時間範圍內的地方買房,可以在家工作,因此就造成都市的需求減少,外圍地區需求增加。

只拿少子化跟你說房價會崩的,不是笨就是黑。

少子化確實會造成市場上供給減少,但是應考量你想要買房子的地方是否會受到少子化衝擊,再決定買房划算還是租房划算。而少子化會造成台灣房市泡沫,最後變成像日本一樣,其實我很好奇的是:你怎麼知道台灣的房價最後會變成日本,而不是香港?

 

▲台灣政府要打房了,美國QE政策退場,房價要崩盤了

說台灣在打房的就更好笑了,房地合一稅2.0,實價登錄2.0實施過後台灣房價有下跌???

就算你相信台灣政府未來能夠有魄力地推出超嚴苛的房貸利率或者高額稅率,可以看看南韓2020年推動高稅率和房貸政策限縮的後果。南韓鑒定院(Korea Appraisal Board)的報告顯示,南韓近幾個月的漲幅都超過1%,2021年五月就上漲了1.21%,非常驚人,即使南韓透過嚴厲的打房政策,例如逐步調升至現今6%的超高持有稅、一年內轉售需要課徵70%的高額利得稅以及嚴格的貸款限制等政策,都沒能阻止房市的增長,反而推升了房價的新高點。

美國QE退場台灣房價會不會跌?

會,台灣房市絕對會受到QE退場的影響。以歷史為證,美國在2008年金融海嘯過後實施QE,2013年提出退場,2014年底正式退出,而2015年台灣房價就明顯地修正。

我們可以再回去看看上面第二段的台灣房價走勢圖,如果你認為這樣的價格修正可以稱為房價崩盤,那麼千萬不要買房,不然你每天上網看房價多一點少一點應該都會受不了。

確實,再明顯看到QE退場的時間點,如果沒有急用的話可以稍做觀望再決定買房時機,但從2021年來看,美國2020年實施QE政策,如果2023年才正式退場,中間還有1-2年的時間會把房價往上推動多少才修正回來呢?這是你應該思考的問題。

 
Hong Kong, Singapore Will Part Ways on Property After Covid, Fed QE -  Bloomberg
  

最後,還是要強調一下我不鼓勵炒作房產,也不鼓勵在自身經濟能力不足的情況下買房。

推薦幾篇文章讓大家參考,其中也不乏認為房價會崩盤的專家,但是相關言論和理念確實有理有據,就足以成為每一個想要買房的人值得參考的觀點。我不認為看空房市的學者都是錯的,錯的是那些都只是憑空想像或譁眾取寵的名嘴網紅,為了蹭流量的一己之私,讓許多人錯失在自己銀行信用良好、經濟實力許可的時間點,購買房產的機會。


推薦文章:
【QE退場,台灣房價跌不跌?】
2013年的文章,作者紅色子房,客觀評估QE對台灣房價的影響,也舉出數據和價量分析,比起一些網紅無病呻吟踏實多了。
https://www.businessweekly.com.tw/business/blog/3987

【打房與居住正義有什麼差別?】
張金鶚教授2016年撰寫的文章,教授做為長期鼓勵政府管制房價,並且持續看空房價的代表之一,但是綜觀他不同時期提出的新聞分析,也都很誠摯地提出許多國內外的數據,並且不會一昧唆使大家不要買房,而是透過合理的政策和心態,讓人人都有可以住的房子。
https://www.cw.com.tw/article/5078272

【Re: [閒聊] 房地產要崩盤了嗎?】
PTT名人ceca對於房市崩盤的分析文章,透過台灣近30年的一些大事件來看台灣地產大戶的心態,
http://www.ptt.cc/bbs/home-sale/M.1620907299.A.9F5.html

 
 

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