【看屋筆記】【高雄鳳山】藏美東京都

藏美東京都可以說是今年高雄鳳山地區廣告最大的案子之一,座落在全新的93重劃區,附近目前沒有其他開案,可以說是一支獨秀。熱門討論的還包含大型的社區開發計畫和不斐的開價,並且作為鳳山國中、中正國小等知名學區的新開案,旁邊的電信所古蹟是世界少有的圓形綠地都市整體規劃,未來的城市景觀非常值得期待並具有潛力。

高雄捷運橘線、鳳山區域是近兩年的當紅房市熱區,從衛武營到國泰重劃區、大東文化藝術中心、鳳山西站等,話題不斷,熱度不滅。藏美東京都案子標榜頂級配置+全新地段,建材建料選配都是上上之選,知名的國寶級建築巨擘李祖原、京奧燈光大師袁宗南等加持,藏美建設攜手國揚集團打造鳳山新都心的地標級建案,邀請漢來飯店集團提供五星級飯店的社區服務,提供住戶酒店式公寓的感受(台南西門路的「藏美表參道」也和晶英酒店攜手推出飯店式服務)。

整個案子的品牌性非常強烈,建案本身屬於較大規模的社區,一共有ABC三棟,因此在公共設施方面也會規劃不少內容值得期待,同時其價格也注定具有一定水平(優點是自住客可以篩選一下鄰居門檻)。不過建案的量體不小,在銷售上勢必會持續一段時間,未來可能也會有新的亮點或宣布新的加值服務來刺激後續買盤,或者搭配高雄市政府的政策利多來推進銷售速度。

| 藏美東京都 銷售中心

藏美東京都的銷售中心地點位於高雄市鳳山區勝中路勝愛街口,在93重劃區內,附近幾乎都是空地等待開發或者等待徵收。就在銷售中心旁邊的空地正在建設中,是「鳳山共同市場」的改建案,市政府花費1.8億元將具有50年歷史的鳳山共同市場整合改建,未來藏美東京都的住戶可以就近在環境整潔的新市場消費,是非常大的加分。

如果要來藏美東京都銷售中心賞屋,例假日務必要預約,停車場幾乎都停滿大小品牌的車輛,銷售中心內的介紹區也是座無虛席,人潮滿滿。在網路上會看到許多人覺得價格偏高,但實際上現場看屋的人真的是數一數二的多,稍微了解一下多半是附近的居民來看房的比較多,蠻多人都是換屋需求。鳳山作為高雄具有歷史的富人聚集地,看來消費實力還是不俗😆。

銷售中心內有兩個非常大的建築模型,分別是周遭地域環境和建案社區的規劃,真的是下了重本來製作相關的銷售配備。這次遇到的銷售人員應是鳳山在地人,對於周遭環境如數家珍,十分熟悉當地許多建設和生活文化,非常專業值得推薦一下。除了旁邊的鳳山共同市場、原日本海軍鳳山無線電信所都市規劃外,其實附近還有不少商場、球場等建設正在改善中,感覺得出來高雄市政府對於鳳山地區的發展很用心,未來確實有不少話題與商圈前景令人期待😤。

除了建材與地段之外,藏美東京都迎上現在智能住宅的規格與需求,在衛浴的品牌使用包含ToTo, Roca, Panasonic經典品牌,電子門鎖與隔音降噪的窗戶與層板面面俱到,比較特別的還有全棟的淨水科技設備,這對高雄在地人體驗過過去買水提水的生活,具有不錯的吸引力與接地氣;防疫電梯也是相當具有特色的規劃,透過專門的空氣清淨與氣壓調整設備,打造新時代的防疫生活。

現場也有配置家中特殊空氣清淨系統的實際效果測試展演,並且羅列相當多鳳山地區未來的發展與全新建築,看得出來建商對於鳳山地區的國家級都市計畫非常具有信心。整個銷售中心的設計感格調相當不錯,背板與字體色彩等搭配具有一定品味。展示空間也非常寬闊,規劃好幾個不同格局的樣品房,感受得出來對藏美東京都這個案子的決心。🧐

大樓規劃

藏美東京都的社區規劃一共有三棟住宅,並且配置相當多元化的公共設施和21座店舖,未來藏美東京都社區將自成一個富有生活機能的小區商城,假日的時候不必開車前往其他商圈,想放鬆的時候可以就近滿足生活一切需求,同樣適合平時就在家遠距上班的工作人士以及已退休的長輩居住,休息放鬆的時候有大面積的社區庭院,需要和朋友聊天的時候可以到閱讀室或者接待廳,也配備有孩子遊戲空間和想要開派對、上廚藝課的社區廚房。

車道部分也細心規劃汽機車車道分離,保障行車安全,住戶安心🚗。

一層十戶配上兩部電梯,以戶梯比來看稍微差了一些,但以居住人數看藏美東京都許多兩三房的配置,在電梯使用上不會有太多不便的地方,算是可以給及格分。而在挑選樓層單位的時候,B棟面對社區內側的單位具有較好的景觀,但價格也會稍高,高樓層可以看到電信所等大片公園綠地的永久景觀,絕對是藏美東京都在視野上最值得推薦的戶型首選。

樣品屋和格局

在銷售房型上面,現場的樣品屋規劃好幾種不同房型,從小兩房到正四房格局都有可以參觀的房型。

SuperJullian認為A11的室內坪數雖然較小,但是規劃十分到位,低總價也很適合高雄的首購族作為新房首選,足夠寬廣的陽台可以兼具植栽花草與工作陽台的綜合配置,連接客廳的臥室可以打通,改為玻璃隔門或矮牆的隔間規劃,做成工作區或書房(就像SuperJullian在土城的房子),可以最大化使用空間。廚房空間L型並且無開窗的設計注定不適合大油煙料理,改為開放式廚房以輕食為主的生活方式還是很適合時下青年居住。🐥

大房型的部分格局方正中規中矩,並且也都有樑柱外推、前後陽台等設計,A2格局採開放式廚房、A1則是傳統廚房切隔加上後方工作陽台的設計。三房都有玄關空間的設計,A3則是以寬闊客廳餐桌,配上主客雙衛浴設計的特色吸引目光。

高雄近來有不少中高端建案採用這個體感互動的3D互動裝置,除了新鮮體驗外,也可以幫助客人更加了解房屋格局的整體概況,對於喜歡進行後期裝修客變的買屋族來說,透過3D格局圖可以好好思考各房間的運用與家居配置。SuperJullian個人蠻喜歡這種運用新科技來提升顧客消費體驗的消費設計,通常代表這個建商對於新的技術與新事物願意嘗試和接受。👍

藏美東京都的樣品房設計不錯,符合價位區間的經典設計,沒有擺放過多不切實際的奢侈裝飾(例如鋼琴或者大提琴之類),我覺得如果裝潢款抓得比較高的購屋族,也可以按照建商的樣品屋風格進行改造,像是部分牆面在許可的情況下改為玻璃隔間,整個房子的寬闊感相當讚!😍 案場規劃得相當「精緻」,燈光效果和選品都值得給讚,沙發和餐桌的款式也都可以在一些平價或者歐美系的傢俱店、IKEA等找到類似的選款,對於來訪的賓客來說要打造出樣品屋的精緻感並不是難事。

整體而言,藏美東京都的開價雖然在地區來說略高,但未來的話題元素頗多,加上93重劃區其他空地逐漸推出新案的情況下,未來價格還有上漲的機會,而且在地的買氣不弱,就投資置產而言短期的上漲空間有限,但長期而言完全不必擔心。若以自住考量,地方的長輩如果想要換到有電梯的大樓,這個社區確實是不錯的選擇,配備和機能齊全,但會建議挑選中低樓層即可,將省下來的預算增加室內的長照安全或相關配備;首購族則可以挑選小坪數低總價的格局,不過這裡離亞灣區距離較遠,考量到價格,在捷運紅線以東的地點通勤會比較適合購買這個案子,太遠的話或許可以評估是否有其他更合適的地段。

|基本資料

格局規劃 | 2房(約20-23坪) 、 2房(約25-29坪) 、3房(約35-40坪)
投資建設 | 藏美建設、國揚集團
預期完工 | 2027年
公  設  比 | 37.3%
棟戶規劃 | 3棟,地上15層,地下3層,住家406戶+21戶店面

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