2022台灣這幾區房價可能會跌? 這個數據揭露關鍵。

2022台灣房價下跌 ,由於少子化、政府打炒房、美國升息等種種不利因素,這是許多人看空的幾個大利空;然而不少人覺得物價普遍上漲、土地價格居高不落、股市資金流竄等,都是2022台灣房價不會跌的重要原因。SuperJullian這裡提供一些觀點,2022台灣房價如果下跌,這幾個區域最危險

綜觀世界各國這波房價快速飆漲,有少數國家由於升息或者國家祭出政策打房,而進入了房市的後疫情階段:

在南韓,由於政府的打房政策觸動,讓首爾的房價飆漲,並且帶動周遭城市的房價連帶上升;

在澳洲,過去一年房價漲幅約22%,但近兩個月在大城市地區已經呈現緩和甚至回跌的跡象;

在英國,由於不動產稅務優惠結束+央行升息,12月房價微跌0.7%,首都倫敦的房市表現不如郊區。

SuperJullian透過豐富的國際地產觀察經驗,提供各位2022台灣房價最可能下跌的幾個地區,因為幾項重要指標,包含人口、地質氣候、產業聚落等因素,即使房市仍然維持過熱高檔,但這些地區極有可能率先反轉進入盤整階段,對於觀察全台房市的購房者來說,這幾個地方也有可能成為地雷區,必須要謹慎評估再考量是否購買。

台南要小心,市場機制供過於求

2020-2021年,台南市全台漲幅最高的城市當之無愧,由於南科的發展以及台積電進駐台南等利多,帶動大量建商在台南獵地,從靠近廠區的善化、市區籌畫多年的南紡購物中心、房價相對低的安平和九分子重劃區等,大規模的建築預售屋,台南的在地建商就跟SuperJullian談到,過去台南每年蓋的新房子總量上不會差異太多,這兩年卻出現許多從北部南下的財團建商,挾著大量資金高價購地,讓台南的房價直線飆漲。

確實,高科技產業進駐帶來不少高收入人群以及工作機會,但是其中有個不小的隱患,市場增加的購屋需求者有那麼多嗎?

在絕大多數的商品市場,最基本的原則就是供需法則,即使不討論長期的少子化風險,已近五年台南人口減少的情況,對於在地的房屋需求就已經大幅降低,但這波的台南推案量卻瘋狂增加。截至去年10月,台南就有1.5萬多戶取得建照核發,年增率約31%是台灣成長最快的城市之一,推估2021年台南建造約可到1.82萬戶的驚人數字。要知道,在內政部統計數據中,台南以往的發照數量通常不到1萬戶,而且台南人口不斷減少的情況下,如今人口比高雄少,建照核發數量卻超過高雄,非常有可能面臨供過於求的情況。

但SuperJullian認為,台南即使整體數量供過於求,由於科技大廠的強烈利多,整體區域不一定會呈現跌勢。遠離科技廠區和人口居住區的地點,由於較弱的需求支撐,會是房市下跌的第一波區域,像是南區、灣裡一帶,雖然擁有不錯的交通機能,但離這波台南房價的上漲動力較遠,並不屬於主要籌碼。雖然房價便宜容易入場,但購買的人要留意未來套牢風險也高,地區需求量實際有沒有增價值得觀察。

雙北這幾區有隱患?房價已經開始反轉?

雖然2021台灣房價上漲的漲勢驚人,但在Q4的時候已經有不少都會區域呈現緩和或者下跌的狀況,當然,SuperJullian必須要強調,這邊下跌的幅度遠遠比不上整年度上漲的數字,其中像是台北市的一些精華區,由於整體成交數量不高,因此少部分的豪宅移轉可能就會決定該地區的單月房價表現。

但其中有一些地區,確實有些潛在的風險因素,可以做為購房前三思的考量。

整體而言,台北市的房市處於盤整,並沒有在2021年上漲太多,由於台北市中心沒有太多的預售案動能可以帶動房價漲幅,因此和去年相比,房價落差不會太大。其中要注意的是在台北區域,像是中正區,由於缺少足夠的土地推出新建案,因此房價難以有出色表現;萬華區由於疫情的不確定風險以及去年的窘境,即使有不少新建案帶動房價微幅上升,仍然會有交易量不穩定的因素存在,同時萬華區也是台北市建設較為緩慢的地方,未來幾年沒有大型建設支撐,投資型買家可能更青睞板橋江翠北等鄰近地區。

而在新北地區,可以看到板土三鶯房市依舊強勢,受惠於捷運線的建設、高速公路的規劃、地方科技園區與工業區的擴張,這些強勢地段在2022年仍會有不錯表現。買家比較要留意的是沒有捷運的區域有可能面臨塞車問題,會導致外來買家相信銷售的交通便利,但其實在地人由於道路雍塞的因素不願意購買的地段,是需要謹慎選擇的部分。

汐止、五股受到波及?關鍵還是在這個!

《工商時報》 在2021年11月的時候有篇報導,金管會要求國銀必須接露氣候實體高風險的授信金額對於總房貸授信金額的比重,這是什麼意思呢?

簡單來說,如果你的房子在屬於氣候風險較高的區域,在房貸的利率或者估價上會受到影響。舉個例子來說,如果購買在斷層帶正上方的案子,銀行可能房貸成數大幅降低,或者位在土壤液化區的新建案,銀行的房貸利率會提高0.5%。

雖然目前尚未在實務上施行,但2022年會不會透過這項政策來抑止房價的漲幅尚未定數。

況且,【氣候風險】的詳細評估依據和標準仍然有待專家摸索調整,國外的氣候風險評估機制也不一定能適用在台灣的房屋環境,畢竟各國面臨的天災和地理環境都不相同,而且應該調整多少的房貸利率和成數,也需要實際的市場反應才可以知道對於交易市場帶來的影響。

但如果這項政策莽然上路,有可能會受到波及的,首當其衝就是台北地勢較低窪的低區或者土壤液化的高風險區,像是萬華、汐止、五股等地區都可能受到這項政策的直接衝擊。雖然全台各地都有潛在的地層下陷或者土壤液化區,但由於區域房價地價並不高,因此在【氣候風險】的房貸微調下,不會有太大的影響。雙北地區由於近年房屋漲勢驚人,一旦被列入氣候風險的特殊條件,在交易量上勢必受到影響,進而影響房價。

2022年台灣房價

2021台灣房價過熱的情況,在2022年勢必有所緩和,但整體而言要進入熊市仍是不太可能的情況,畢竟物價上漲,建築材料與工人費用也不斷飆升,若房價跟不上物價的調整,建商縮減推案量的情況下,對於房市而言減少供應量也是不錯的調控機制。

但若政府出手,推出強烈的打房政策,則可能在一些需求支撐較弱的地區出現房價下跌的跡象,無論對於自住或者投資購房者,都要密切注意3月美國升息後對於房市的影響。

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