【關於我做國際房地產顧問的那些事-02】泰國(海外)房地產詐騙又來了,『四個避雷法則』拯救想買房的你

 

自2012年前後開始,海外房地產的風氣逐漸上漲到一個高點,一直人氣不墜的日本、美國,甚至從柬埔寨、馬來西亞、沖繩民宿投資,到近期因為中美貿易戰而火熱的泰國、越南。

華人傳統「有土斯有財」的觀念加上當時台北房市基期逐漸走高,許多人把資產朝向海外配置,拓展事業版圖、避稅、分散風險等等。或許有些在國內知名的地產專家非常不推薦到海外投資房地產,我相信他們說的絕對有道理,但是不可否認的是一樣有為數眾多的投資人或是自住需求者在不同國家成功購買房產,甚至是獲利。

2019年8月,英國不動產投資糾紛讓台灣兩家大型海外代銷公司停業;2019年11月,近期又爆發相關的泰國房產吸金事件,而在業內的許多專業人士都知悉【還有更多還沒爆發出來】,因為我們都知道台灣仍然存在。

但,真的那麼可怕,我們只能買台北貴酸酸的房子嗎?

海外買房子其實沒那麼可怕,可怕的是台灣代理商設計的騙局,以及貪小便宜的消費者心態。如果妳預算沒那麼高,如果你覺得某個海外城市的房市與經濟實力是值得信賴的,遵守並檢視以下幾個重要法則,讓你避開海外投資的超級地雷。

 

(1)資訊可信度以及國際級企業或政府背書

資訊可信度絕對是非常重要的,在現今內容農場以及業配文、不實資訊滿天飛的資訊爆炸時代,我們不難發現有許多號稱要發展的區域規劃,到後來都是紙上談兵,或這其實時間軸要延伸到10年、20年後才能完成。

在接收業者說明一個投資項目或建案,甚至是國家發展時,我們必須要看一下背後是什麼樣的集團在規劃或建設,最好還是有企業官方或政府官方發出的新聞稿或是政策白皮書。

過去有個馬來西亞的海外房產詐騙案是這樣的,不肖業者帶你到當地考察,隨便找了一塊空地憑空跟你描繪左邊會有醫院,後面有遊樂園,不遠處要蓋大型商場,加上幾個大集團的名字跟你說會有國際級資企業進來發展這塊區域,趕快買這邊的房子,但其實一切都是白日夢。

克拉運河(Kra Canal)以及超級塔(Super Tower)是許多泰國代銷業者會提及的超大型建設項目,節省大量航行時間與油費的克拉運河有機會取代新加坡的國際航運地位與帶動周遭發展的曼谷第一高樓Super Tower在過去幾年已經幾乎確定更動或是取消相關計畫,如果業者在說明投資項目還以這類過期或不實的資訊來提升投資人的置產意願,那麼就要非常小心了。

 
 

(2)開發商(建商)本身實力是否足以信賴

▲市值規模 / 當地口碑與信譽 / 完工品質

2015年柬埔寨就開始爆發海外房產的投資危機,有建案蓋到一半建設公司變更設計,原本預期蓋13層樓的大樓因為賣得不好或是建照還沒核可就開賣,最後完工的變成腰斬只剩6層樓的平房;也不難見到有許多國家會出現建商其實沒有那麼多實力卻推出超過公司實力的建案,企圖透過預售吸收資金來建設,結果蓋到一半破產讓預收屋主血本無歸的爛尾樓慘例。

因此無論是哪個國家,特別是亞洲區域,我們在決定是否投資一個開發項目之前,必須要了解背後的開發商。市值規模夠大的開發商可以讓你安心,不必煩惱建案可能會有資金短缺而延期或是惡性倒閉等問題(如果真的遇到超大型公司惡性倒閉,那麼絕對是該國大型的產業風暴,政府往往也會寄出相應的補救措施)。

而開發商的口碑和信譽,代表的是你的住宅或房產是否擁有足夠品質,不會買了之後還要擔心漏水、牆壁剝落等等付出額外的成本或是品質太差導致當地人都不想租。

而且在完工品質以及建商口碑上具有優勢的話,往往還能帶動房產在未來的增值幅度超出預期或是在租金上可以具備更好的投資報酬率。

而且大型國際化且具有口碑的開發商在應對國際顧客或是付款相關的流程上,也會讓人感到順利、安心以及貼心的服務。但同時這樣的開發商推出的熱門案子也是銷售非常快的,業務顧問著急著推廣是有其道理的。

 
 

(3)建案本身申請程序、投資模式與價格

泰國在推動住宅或建設的時候一定要經過環境影響相關評估,也就是所謂的EIA(Environmental Impact Assessment),許多建案如果是EIA已經核可通過才推出銷售的,不難在相關的廣告或是招牌上看到EIA已核可的標示。

通過EIA之後在取得Construction Permit建築許可基本上問題不大,挑選已通過EIA的案子通常沒什麼問題,反之如果EIA還沒通過的預售案,有許多人會買到跟原本長得不一樣的房產,因為EIA無法通過而要大幅度變動建築設計的情況在曼谷並不難見。

 
 

▲投資模式(什麼都沒送、各種折扣、10年包租專案、10年加價買回?)

為什麼可以正常賺錢的建案社區要包裝成可以包租回酬,給你穩定2年回饋甚至是像這2年爆發的幾起事件,不僅僅讓你可以穩定得到回酬金,還保證在8年甚至是14年後加價買回。

我們換個立場想,你是建商老闆,你蓋了一個好賣且有品質的房子,你會願意做這種事嗎?

通常在市中心有口碑品質的大樓,很少會看見這樣的投資套利模式,因為有市場的好商品自然會吸引到為數眾多的買家與投資人。所以當我們看見推出各種誘因,推出各式各樣的保證,就要反過來思考是否產品不夠優秀或是有看不見的瑕疵。

▲價格誤區(Misunderstanding of Price)

有不少投資人特別喜歡找低於附近行情或是特別便宜的房子,我們很容易想擁有別人沒有的機會或是撿到寶的短期成就感。但是在買房子投資的時候我們卻常常遇到這類的案子,當然如果只是差幾十萬的促銷優惠,可以把握機會早點下手。倘若是今天有個在市中心正精華區且捷運旁邊,但是價格比附近大樓落差50%以上的便宜社區,就必須謹慎思考究竟是真的撿到便宜,又或是個甜蜜的陷阱等著你。

如果今天真的是超級好的機會,你擁有別人無法取得的資訊?超然的社會地位?還是擁有特殊的權力?否則為什麼是你而不是別人得到這個機會呢?

不要去搶不屬於自己應該得到的暴利,也不要貪心被包裝過後過於漂亮的價格福利,穩扎穩打,比別人多一點應該知足,跟市場平均獲利避開風險成功進出場就是最好的投資。

 
圖片來源:三立新聞網

(4)台灣代理、代銷商的規模、服務項目與口碑

有的時候其實台灣的代理商並沒有那麼的邪惡,但是這就考驗到了一家公司在品管房面的能力,以及處理危機時的危機公關與補償消費者的誠意。

仔細去研究這幾年來的幾起台灣人投資海外地產被騙或是血本無歸的案例,不難發現有不少代理公司其實也成功協助8成以上的顧客成功在海外投資收租獲利。不過很現實的是,只要某個項目出現了問題,如果剛好又是規模不小的建案,那麼很可能就會鬧上法院、媒體,最後導致整家公司或業界崩盤。

「屋主獲利不會多給仲介獎金,屋主賠錢卻要找人負責。」

或許有點刺耳,或許也是事實,但是很多時候其實可以不必陷入這句話造成的雙方不愉快,只要你在找仲介或代銷的時候選擇一個真的具有專業以及服務能力的服務人員以及專業顧問公司,絕對可以得到好的購屋投資體驗,而且也不用擔心在未來成為海外孤兒。

▲代理建案的稀有性

如果你今天前往A公司,發現A代銷公司所賣的建案項目有好多其他的公司也都有在賣,或是有一些看起來就很LOW的半調子公司也在賣同樣的案子,那麼代表這家公司的能力通常沒什麼值得信賴的地方。

一家擁有實力的代銷商通常能拿到獨家或是市場上無可取代的項目,奢華的高大上建案並不稀奇,但是能拿到精品或是地標級住宅就代表著一定能力的象徵,因為許多大公司是不願意隨意拓展海外市場或是釋放單位給海外人士購買的。

▲相關服務的完整度

在海外購屋在距離以及語言、文化上午往存在不少隔閡,尋找代理公司可以看他們在當地是否設有服務處或是分公司,另外在戰略合作上是否跟當地或台灣的老牌異業擁有合作,像是留遊學公司、移民公司或是物業管理、資產配置等等。

強強合作是大企業常見的現象,重要的是這些具有口碑的品牌在尋找戰略合作夥伴也會經過相當的審核和評估,等於是幫你篩選了這家公司值不值得信任以及是否負責。

 

所以,海外房地產是詐騙嗎?

當然不是,詐騙的是惡意的人或是廠商而不是海外房地產這個投資工具,每年都有大量的客群購買海外房地產,移民、留學、度假等等,他們尋找國內代銷只是為了協助消除在海外購買房產的稅務法規或是語言文化隔閡。

而投資型買家無非是想要透過專業的服務在消除相關障礙之外,更可以獲得專業優良的建議買的相對適合投資的產品。

海外房地產投資不是詐騙。

不夠專業,沒有經過篩選就引進高風險產品,或是明知道有問題卻慫恿客戶購買的不肖業者與商家才是詐騙。

 
我是泰/澳房產專業顧問 Jullian

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