【布里斯本房產解析】澳洲買房3大城市比較!你踩雷了嗎?

澳洲買房比較

無論是為了移民,又或者是考量到國際局勢或台海關係,想要找個安全穩定的國家及城市,將資產做避險配置,澳洲(澳大利亞)無疑是非常合適的選擇之一。

但在澳洲買房,第一大城市雪梨、許多華人青睞的第二大城墨爾本、人氣快速上升的布里斯本,這三座東澳首府城市從房市數據面來看,哪一個是最適合投資人購買房產安穩配置的城市?

在後疫情時代,透過各家國際不動產巨頭的市場報告,來解析澳洲三大城市的房市基本面和重要數據。

 

昆士蘭州-布里斯本(布里斯班) Brisbane

2020年CBRE房市統計,布里斯本是唯一逆勢上漲的大城市。

布里斯本絕對是過去五年和未來五年最值得投資的澳洲城市,不外乎2018年脫離房產的低谷迎來房市回溫後一路水漲船高的房價與建築品質,更受益於澳洲控制疫情最穩定的城市之一,讓布里斯本迎來一大波來自墨爾本和雪梨的購房者。

而且隨著來自雪梨和墨爾本的城市居住者移動到布里斯本,也帶來買房觀念上的轉變。過去以House為主的布里斯本居民開始快速接受Unit(電梯大樓)的居住形式,電梯大樓不再是城市鳥籠,而是可以帶來生活品質與隱私、便利性的生活方式之一。

拜此索此,透過上述CBRE的數據可以看到,作為2020成長幅度最大的首府城市,遠超墨爾本和雪梨的成績,同時Unit(電梯大樓)的轉移量更是大幅增加8.8%,而House的轉移量反而減少1.7%。

如果以Knight Frank的報告來看,布里斯本雖然不是投資報酬率超級高的投資型房市,但是表現卻是穩定良好的,而且正在成長的路上。這肇因於2010-2014年中國人在澳洲各地大量購房造成的泡沫,使得2014年過後澳洲政府緊收貸款,因此產生了大量需要消化的新房子。

但無論如何,在這波疫情昆士蘭州穩定的控制下,布里斯本無疑是未來要移民澳洲或者在全球找個低風險城市置產,最好的選項。

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新南威爾斯州-雪梨(悉尼) Sydney

如果對於澳洲房不是很熟悉的新手而言,我會很直接地把雪梨的房產市場比喻為台北的房市狀況,作為一個國家最繁華的城市之一,匯聚了大量的商業經濟資源,房產的需求極其強烈。

整體而言房產的波動幅度較小,保值抗跌,並且出租率高,雖然不像許多後進城市有快速爆發的動力,但在避險價值上絕對是首選。

由於雪梨的腹地較大,如何挑選合適的開發商與地點成為投資人在購買雪梨房產的重要課題。在市中心有不少可以眺望海景灣景的頂級豪宅,但同樣地也有較為髒亂、治安不好的地方,以及買賣房產市場較為受限的華人群聚區(有人會相當排斥,但華人可能較為鍾愛)。

雪梨的房市很適合避險型的投資者,但同時也擁有最難應付的問題:高昂的房價帶來的高投資門檻。普遍而言,新房的總價算上稅負,價格並不遜於台北或上海的房價,很少有願意投入如此規模資金的一般投資人在雪梨購買住宅類型的產品,這會是需要謹慎思考的方向。

 




維多利亞州-墨爾本(喵本) Melbourne

墨爾本一直以來都是澳洲最後歡迎的置產城市,不僅每年有大量的商務與求學人口移入,單純買度假房或是純投資的各國人士也樂於優先選擇墨爾本。其中原因不外乎墨爾本的房市仍是處於紅單轉讓的市場,其中帶來的操作空間與報酬率非常高。除此之外,墨爾本擁有許多現代化的建設與富有設計感的大樓,吸引許多喜愛城市風格的投資人進場。

由於過去中國人大量買房,墨爾本在2012-2014年迎來一波大量建設的時代,近幾年墨爾本市中心的新大樓供給越來越少,許多都在較外圍的地區。但由於市中心許多現代化的超高摩天大樓尚未完工,需要較長的建設期,因此到2022年前墨爾本的紅單交易始終佔據市場大宗,並且沒有太多直接向開發商購買一手房源的機會。

這造就了高風險高報酬的市場。

墨爾本的整體環境是好的,因為繁榮的商業發展與移入人口,需求仍然強烈。只要能夠尋求好的建案與單位,對於置產考量的購房者來說,這是一個非常好的市場,但前提是你必須有可信賴的銷售顧問或是有相關渠道獲得優質的門路。

另外2020年墨爾本空置率快速上升,是由於疫情給墨爾本帶來巨量的影響,包含國際移入人口的銳減以及維多利亞州在疫情的管控不利所導致。

整體而言,墨爾本的房市有機會隨著之前主要大型建案完工,開發商開啟新的項目,以及疫情後的復甦,在2022年迎來一波明亮的前景,但短期內仍是水很深的投機型市場。

 

其他城市

澳洲首都-坎培拉(堪培拉) Canberra

坎培拉的房價一直一來是穩定緩漲的狀態,也是我十分推薦的置產城市,但是坎培拉作為新興城市,尚無穩定口碑的豐富經驗開發商,並且房源的供給較少,更多的是供需穩定的情況下,持續堆疊出的穩定成長房價。

以房市的數據來看,若有合適的機會以及可靠的房源,坎培拉會是值得投入置產的地方,但要考量到未來轉售的時間會更長,因為沒有太多的國際買房者會造訪這座城市。

西澳首府-伯斯(珀斯) Perth

西澳的著名大城伯斯,由於亞洲人口較少,一直許多希望融入西方文化生活的移民求學人口首選的城市,近年來由於東澳的三座大城市人滿為患,以及較高的房價,開始有部分的房產銷售商轉往西澳的市場。

有許多土地或社區的開發案,積極地尋找買家或資金投入,確實伯斯在發展前景上的確是可觀的,許多地區的房價也有確實增長,並且超級低的空置率,讓房東完全不用擔心租房的空窗期。

但值得思考的是,伯斯的房價在整體市場數據來講表現並不出色,雖然佔據了澳洲西半部的商業資源,但伯斯的主要產業還是以礦業等一級產業為主,相比東澳的三大城差距仍然存在。同樣地情況下,伯斯的房產服務企業也較少,規模也較小,在後續的房屋管理和租金收取上並不容易找到安心穩定的公司。

因此伯斯非常適合收租型的房屋置產者,但如何找到合適的物件及令人信賴的物業管理公司會是投資重點。

塔斯馬尼亞首府-荷巴特(霍巴特) Hobart

搭斯馬尼亞的首府在過去近十年的房市數據中,幾乎都是房價上漲與租金上漲的榜首或是前二名,原因不外乎房價基期低、政策鼓勵外來者到訪、簽證與移民的取得等優勢。

確實此地的房價快速上漲,並且隨著需求增加,租金也是水漲船高,但是由於商業發展性不足,多唯一級產業、二級產業的緣故,沒有太多高品質的公寓大樓,多數還是以House為主的居住形式,因此在選購房產時千萬要注意當地需求的類型。

 

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