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台灣買方談澳洲買房，常先看房價、租金與貸款，卻把稅費留到簽約前才問。真正容易讓預算失準的，不一定是某一項稅率特別高，而是把「買進一次付」「持有期間每年看」「出售時才結算」三種不同時間點混在一起。印花稅、土地稅與資本利得稅分屬州政府或聯邦制度，還會受到購屋州別、簽約日期、土地價值、稅務居民身分、是否屬外國買方、持有結構及用途影響，不能拿一張網路試算表套用所有人。
我在協助台灣客戶比較澳洲房產時，通常不先問「哪一州稅最低」，而是先確認買方資格、預計持有多久、是否出租、登記在個人或其他結構名下，以及未來可能在哪個國家成為稅務居民。這些答案會同時改變買進成本、年度現金流與退場結果。本文以決策架構整理三大稅項，讓你知道每一階段該向澳洲律師、會計師與州政府確認什麼；內容是一般風險說明，不取代針對個案的法律或稅務意見，預算也應保留緩衝。
印花稅不是單一價格：先看州別、身分與成交結構
澳洲房產交易俗稱的印花稅，多數州現在稱為 transfer duty 或 land transfer duty，由房產所在州或領地課徵。計算基礎通常與成交價或應稅價值有關，但級距、首購或自住優惠、預售屋規則與申報期限各州不同。台灣買方最常犯的錯，是只把一般稅額放進預算，卻沒有先判斷自己是否被州法認定為 foreign purchaser。外國買方附加稅通常是加在一般交易稅之外，且「有澳洲簽證」「準備移民」或「與家人共同購買」都不必然代表免除。
以維多利亞州為例，州稅務局說明外國買方取得住宅可能另負擔 foreign purchaser additional duty；新南威爾斯州也有 surcharge purchaser duty，適用對象與例外須依個人、公司或信託身分判斷。兩州名稱與認定方式不同，不能把雪梨的估算直接搬到墨爾本或布里斯本。正式出價前，應請當地過戶律師依簽約日、買方名義、國籍與居留資料提供書面估算，並另列外國投資申請、法律及登記費。
另一個常被忽略的順序，是先確認「能不能買」再算稅。澳洲稅務局負責部分住宅外國投資申請；截至本文查證時，外國人士原則上須在簽約前取得核准或豁免證明，而既有住宅在特定期間另有更嚴格限制與有限例外。曾有買方只看到建案總價與租金預估，就先付訂金，後來才發現物件類型、簽約條件與其外國買方資格不匹配。較安全的作法，是把外國投資核准、州交易稅書面試算及合約條件列為同一個買進閘門。
年稅看的是土地與持有人，不是把房價乘一個固定比例
持有期間常說的「年稅」，核心通常是州政府土地稅 land tax，而不是用整間房屋市價直接計算。各州多依未改良土地價值、特定基準日的持有狀態與同一名下的應稅土地合計評估；自住房、投資房、公司、信託、共同持有及外地居住者可能適用不同門檻或附加規則。公寓買方也不能因為只買一戶就假設沒有土地價值，州政府仍可能按該戶對基地的分攤價值進行評估，實際結果要以州稅務局通知為準。
外國或缺席持有人更要留意 surcharge。新南威爾斯州官方資料指出，外國人士持有住宅用地可能在一般土地稅之外負擔 surcharge land tax，且附加稅可能沒有一般土地稅的免稅門檻；維多利亞州則以 absentee owner surcharge 處理個人、公司或信託。兩地的外國人與缺席持有人認定不同，不能只問仲介「地稅多少」，而要由專業人員按持有人身分與其他土地持有狀況判斷。
年度現金流還應把土地稅和地方政府費用、物業管理費、保險、維修與空置準備金分開。土地稅是政府稅負，council rates 是地方費用，strata 或 owners corporation 費用則來自社區共同管理；名稱看似都像「年費」，性質與調整方式卻不同。我曾遇過買方只拿賣方上一期帳單估算，忽略買方身分改變後可能新增附加稅，導致原本看似充足的租金緩衝被吃掉。保守做法是用正常、壓力及空置三種情境試算，並每年重新核對州政府公告。
資本利得稅在出售時出現，但成本紀錄要從交屋第一天開始
資本利得稅 CGT 由澳洲聯邦稅制處理，通常在出售或發生其他 CGT event 時，把資本所得或損失納入所得稅計算；它不是單純把售價減買價後乘固定稅率。可計入成本基礎的項目、曾申報的折舊或資本工程扣除、持有期間用途、所有權比例與稅務居民身分，都可能改變結果。若交屋後才開始找收據，律師費、交易稅、合格資本改善與出售費用很容易漏失，因此從簽約起就應建立可追溯的成本檔案。
對台灣買方而言，最需要釐清的是「簽證身分」不等於「稅務居民身分」。澳洲稅務局說明，外國或暫時居民處分澳洲不動產時仍可能適用 CGT；可用的折扣及主要住所豁免，也可能與澳洲稅務居民不同。出售時還可能涉及 foreign resident capital gains withholding，這是交割預扣，不等於最終稅額。是否申請 clearance certificate、variation 或報稅結算，應由會計師按當時規定處理。
把三大稅項放回時間軸，決策會清楚很多：簽約前核對購買資格、外國投資核准與印花稅；每年更新土地價值、持有人身分及持有費用；準備出售前，先整理成本基礎、稅務居民證明與可能的預扣程序。官方資料可從澳洲稅務局、Revenue NSW 與 Victoria SRO 交叉核對。海外買房不是不能買，而是要把稅制變成可管理的現金流與退場條件，而不是交屋後才收到的意外帳單，再據此做選擇。
澳洲買房稅務常見問題 FAQ
Q1：印花稅可以直接用網路計算機估算嗎？
可以作為早期篩選，但不應直接當成簽約預算。你必須先選對州別、簽約日期、物件用途與買方身分，並確認計算機是否包含外國買方附加稅。正式出價前，請過戶律師按合約與登記持分提供書面金額，另把外國投資申請費、法律費與登記費分列，避免把不同成本混成一個數字。
Q2：買公寓就一定不用繳土地稅嗎？
不一定。公寓仍可能分攤基地的土地價值，是否達到一般土地稅門檻，要看所在州、持有結構、用途及同一持有人名下的其他土地。外國或缺席持有人還可能適用額外規則，甚至沒有一般門檻。應以州政府評估與當年度通知為準，不要只根據仲介、賣方舊帳單或單一戶的房價判斷。
Q3：沒有賺很多，出售時就不會有 CGT 嗎？
不能只看售價與買價的差距。成本基礎、資本改善、交易費用、折舊或資本工程扣除、持有用途與稅務居民身分都會影響計算；交割時的外國居民預扣也不是最終稅額。即使預估獲利不高，也應在出售前由澳洲會計師整理成本紀錄並確認申報、clearance certificate 或 variation 的適用性。
Q4：買進前最少要準備哪些稅務資料？
至少準備護照與居留資料、預計登記人與持分、物件州別與用途、是否出租、其他澳洲土地持有、資金來源及預計持有年限。再請律師確認購買資格與交易稅，請澳洲會計師建立年度與出售試算，必要時同步詢問台灣稅務專業人員。資料先完整，才能比較不同城市與物件，而不是只追最低總價。
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Last Updated on 2026 年 8 月 26 日 by Jullian
