【曼谷房市解析-SP 邦蘇車站Bang Sue多鐵共構計畫區詳解】


由泰國鐵路局所主導的交通總站計劃將帶動曼谷北區Chatuchak-Bang Sue-Taopoon一帶的商業開發,未來幾年內會發展成重要的交通樞紐地帶,連結高速公路、主要道路、鐵路,並成為『東南亞最大的交通樞紐中心』!

從廊曼機場進入曼谷市中心的公共運輸交通匯集在Mo Chit這一站,承接來往的交通人潮與洽圖洽周末市集的大量遊客。比鄰的是我們通常稱作洽圖洽公園(Chatuchak Park),實際上是由三座公園組成的大型綠地休閒。

眼尖的朋友可能會發現,就在公園的後面有一大片在施工的地方,相當大的一塊區域但是又沒有太多的商業廣告,令人十分好奇。

這項工程就是由泰國國家鐵路局所主導的宏大計畫
【邦蘇車站特區(Bang Sue Grand Station)】

自從2017年8月,快速發展的曼谷捷運將MRT藍色線邦蘇站(Bang Sue)通車並連結紫色線刀本站(Tao Poon),以及邦蘇車站站體開始動工後,這個區域已經成為非常重要的發展核心而且伴隨周造的商場與洽圖洽生活圈,足以作為曼谷北部非常重要的都市區了。

邦蘇車站特區(Bang Sue Grand Station)不僅可以銜接現有的Mo Chit車站機能與商業觀光人潮,未來更重要的是逐漸完工的辦公大樓、百貨與交通核心(跨國高鐵、鐵路、機場捷運SRT、捷運環狀線MRT、空鐵綠線BTS)


壹、整體規劃

邦蘇車站特區(Bang Sue Grand Station)的建築規劃ju這邊幫大家整理成以下幾點:
(1)邦蘇車站
(2)經貿辦公大樓
(3)商業百貨與購物中心
(4)交通相關設施(智慧公車系統、多線捷運、行人空橋)
(5)複合式規劃建設(巨蛋、河道、洽圖洽公園)
(6)未來智慧住宅(政府擁有土地,多為地上權)
(7)泰國國家鐵路局行政總部
(8)東協政治與經濟貿易區域核心計畫

網路上各種內容農場和沒有做功課的許多投資網站流傳的計畫多半是早期的規劃,最早的邦蘇特區規劃只有ABCD四個範疇,而且建設區域也非常小,隨著政府的執行面順利加上泰國經濟近年持續快速發展,根據目前最新的情報,整個規劃的範圍從A~I,並且增加了非常多的設施。

點圖可放大看詳細的規劃,泰國政府把每塊地如何運用都設計得十分細緻

邦蘇車站站體於2020年底預計就會完工,2021年就可以通車使用,不是所謂的「夢裡實現」而是已經「箭在弦上」了,而將在2022年初步完成的整體建設包含邦蘇車站旁邊共構的購物商場,類似於台灣新左營高鐵與新光三越帶動整體的發展性。

此外還有步橋與智慧交統系統連接到洽圖洽生活圈,將整體變成一個曼谷北面的大生活圈。仔細留意!左方的E區也很快就會完工,這部分是曼谷國家鐵路局的行政總部,包含員工宿舍與辦公大樓,會為這個黃金地段帶來第一批新的租客與購物人潮。

2027與2032會將後續的系列設施完工,不同於曼谷其他知名的大型規劃如One Bangkok或是Rama9,邦蘇車站特區(Bang Sue Grand Station)是由政府所主導的公共建設計畫,沒有太多華麗炫爛的廣告或是示意圖,但是我們可以看到他詳細完善的規劃,和一磚一瓦逐漸建設起來的幾個重要建築。


貳、邦蘇車站主體與交通

邦蘇車站在明年2020落成之後將會成為東協最大的車站,也會取代舊的華南蓬火車站成為曼谷這個國際大都市最強大的交通樞紐。

而且不同於許多先進國家的交通規劃拖延或是台灣蓋了幾十年的捷運站,曼谷的邦蘇車站特區(Bang Sue Grand Station)車站主體已經幾乎成形了,未來這裡將會銜接所謂的泛亞鐵路,中國主導的中南半島延伸段。
(不是汎亞鐵路別在抄了!)

在未來東南亞所有經過馬來西亞、緬甸、新加坡、柬埔寨、中國的交通都要在該站轉運,如同台灣優越的核心地理位置。而在國內部分將會是非常重要的遊客動線核心,作為全世界旅遊人次最多的國際都市,連結曼谷兩座機場的重要高鐵線,在市區唯二的停靠站就是邦蘇站與馬卡森站。

而這裡整個特區會涵蓋匯集現有的捷運MRT藍線(4月通車變環狀線)、空鐵BTS綠線(明年北段延伸完工)、轉運暖武里府的紫線、東西橫穿的粉色線、連結機場的兩條紅線。

曼谷邦蘇車站工地實景圖(2019),版權歸屬原作者

參、銜接的經濟網路

  1. 泛亞鐵路

首先許多經濟分析家與房地產業者最喜歡提到的泛亞鐵路絕對是邦蘇車站最強大的人流物流來源,縱然現在東西線還卡在政治因素進度延緩,但是中線從中國經寮國延伸過來的鐵路線已經確實在建設當中。

等到2022年通車之後早上從中國昆明搭上列車,晚上就可抵達泰國曼谷。而且最重要的是往返鐵路的票價約 700 元人民幣 (約 3486 元泰銖)(約 3200 元新台幣),相當於飛機票價的一半或 1/3,貨運費用相當於航空費用的 1/9

根據相關預測,每年去泰國旅遊的中國遊客預計增加 200 萬人;在兩地的農產品交流將更加便捷;中泰雙方可加強在基礎設施、經貿投資方面的合作。

2.EEC東部經濟走廊計畫

已經有初步成效得泰國工業4.0發展計畫,快速發展的東部經濟走廊增加非常多的外商工廠與基礎建設,現在非常火熱的春武里與芭達雅也都是因為EEC的布局而得到快速成長的機會。

而邦蘇車站特區(Bang Sue Grand Station)所延伸的國內高鐵線將會成為東部經濟走廊的重要起點,即使許多工廠和勞工會成為東南三個府的重要新住民與房屋租客,但是消費力較高的商務主管或是老闆還是會選在交通起點的曼谷以及商務發展機會較多的都市區作為據點。

因此EEC計劃看您希望的投資客群和投資方式為何,無論是曼谷或是春武里、芭達雅都可以有不錯的收益與投報率。


肆、此區域的房價狀況

本系列畢竟還是在介紹房市地段,所以無可避免地為為大家呈上相關的數據與分析。

Mo Chit一直都是近年曼谷非常熱門的新建案黃金地段,此外由於BTS東南段已在2018年完工通車,早期東南段捷運線周遭的建案已經逐漸交屋並且進入價格成長的甜蜜期。加上BTS北段將在2020年完工,所以近幾季開始會有不少在Phahon Yothin的新案子陸續推出。

如果是喜愛追隨軌道經濟學購屋的族群,妳可以輕鬆在捷運線形成的這個U自行區域定位邦蘇特區的所在位置。

這一帶目前房市的主力還是在 Mo chit、Ladpro周遭,許多台灣代銷業者手上都有不錯的好案子可以參考。在MRT線 Bang Sue站附近許多大開發商都還在養地,而實際在邦蘇特區內的土地大多是政府或是皇室持有,有可能只能取得地上權。

Mo chit、Ladpro周遭由於現有生活機能、商場、就業與發展都具有相當規模,除了可以吸引租客外也比較吸引外國投資客。

而在較外圍的區域,像是藍線與紫線的轉乘點 Tao poon站也是發展十分成熟的地方,也開始有許多中高段建案出現。

較外圍的地方如BTS綠線北段尚未完工的地區或是往暖武里府的紫線則是適合願意挑戰高收益的投資族群,優勢除了尚未飆漲的低成本價格之外,還具有相當程度的爆發力,而且可以沾到邦蘇特區的發站區是做長期規劃也適合。

最新完工照


你應該會感興趣的事

1.你可以把它想像成昇華放大版的桃園航空城(許多國際航空總部位於此)+新北板橋站(多鐵共構)+高鐵左營站(多鐵共構+購物百貨)。泰國萊坊公司(Knight Frank Thailand)表示,曼谷Bang Sue Grand Station所在地區,將隨之成為一個新的泰國房產熱點,擁有巨大潛力。

2.據傳阿里巴巴將在此區域設立東南亞的物流中心。

3.連結邦蘇車站的紅線捷運預計2021年開通

4.文章許多資料來自於日本研究調查公司多達300頁的調查報告-Japan International Cooperation Agency (JICA),日本可以說是全世界在泰國投入最多資源的國家之一,這份報告非常詳細,連電力、水源以及紅綠燈設置點等等非常細部的資訊都有提到。

報告書完整版:

https://drive.google.com/file/d/1wn0kz0fuDV1rYO44RgKo9GOacgvzeQU_/view?usp=sharing

 

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