曼谷買預售屋,業務沒告訴你的4件事,看了再買!

泰國買房陷阱

 買預售屋和買成屋的差別有許多,除了付款壓力與價格上的優惠之外,最重要的在於購買預售屋沒有辦法親自到現場賞屋,必續多於許多相關的資訊有更深入的了解,才不會被不肖商人所誆騙。

 在泰國買預售屋,和在台灣買房又有許多不一樣的地方,面對泰文合約以及不熟悉的建商背景,許多當地業者不一定會告訴你真實情況,而在海外的華人業者又不一定真的對當地買房那麼熟悉。

 經過多年的經驗,整理出四個在購買泰國預售屋的時候,業務不一定會告訴你或是他們可能經常忽略的重要關鍵,讓你不會掉入這些看不見的陷阱!

 

陷阱1、建商品牌很重要!

 購買泰國房地產,業者最愛用的話術絕對有標榜建案品牌來自泰國十大開發商(TOP 10),特別是面對很在乎建商品牌的台灣人而言,開發商品牌幾乎等於房價上漲和出租快速的保證,但是你買的真的是十大建商的品牌嗎?

 泰國十大建商的排行榜並沒有官方的正式說法,而是來自於各家媒體或是市場統計,其中大約有5~6家無論在市值、推案量、土地庫存等榜單都是穩穩上榜沒有問題,但是有許多標榜十大建商的開發商,其實只是在一些比較特殊的排行榜榜上有名而已,並不代表他真正具有實力。

 同時,就算真的在許多排行榜上具有知名度的開發商,也不一定代表他蓋的建案是具有口碑和品質的。就像在台灣的建商,一樣會有XX建設、XXX建設是每年推案量很大,也很有錢,但是你在討論區問一下就知道他蓋出來的東西通常很爛。在泰國也有這樣子的開發商,業界許多都知道是要避開的大地雷。(為了避免被告就不特別講了,有興趣多找找或私訊我~)

 不過像台灣也有如國泰、華固這些口碑佳、單價高、大家喜愛住的知名大建商,在泰國也有SANSIRI、Land&&Houses等開發商品牌是受到民眾青睞的,雖然費用略高但絕對安全也有品質保障。

 
 

陷阱2、FET怎麼處理?小心無法交房

 FET文件(Foreign Exchange Transaction Form)絕對是買賣泰國房子要注意的重要程序,特別是在紅單買賣的部分。

 根據泰國有關法律規定,不具泰國身分的海外買家必須要有FET證明,你才能完成交屋程序將所有權轉移到你的名下。FET就是外國人境外匯款證明,必須要由泰國端的收款銀行收到你從海外帳戶匯入的資金後,開立相關證明給你。

 多數情況下,如果你買的是開發商一手的建案,資金會直接匯入開發商的帳戶,與此同時,開發商合作的銀行也會負責處理FET證明文件的開立並提供給開發商以協助房屋完工後的過戶交屋流程。

 但是如果你買的是紅單轉售,就會面臨到FET證明文件如何開立的高度風險,你可以透過購買的業務或公司詢問開發商是否願意協助處理相關流程,在大部分的情況下,泰國具有規模的開發商都很願意協助以保障建案順利售出。但如果開發商拒絕提供協助,就必須要請上一手屋主保證他能提供相關證明,否則未來房子完工後你不僅要面對被無法交屋的風險,更有可能賠上相關成本。

 

*(Foreign Exchange Transaction Form)參考示意圖

 

陷阱3、合約看仔細,買房之後不能賣?

 買賣房產的時候,建商的合約通常都是不可改動的制式化契約,特別是在泰國的上市建商,有需多態度強硬就連提出要求增加在附約部分都沒辦法。但由於這些開發商的制式化契約都行之有年,並且經過律師事務所或專業法務的背書,其實不必太過擔心會有坑殺消費者的陷阱(數十年的商譽更重要啊!)

 不過每家開發商的合約還是會有些不一樣的地方,有一些開發商在買賣合約上可能會加註一些對於買家限制的條款,一定要特別留意。

 像是Raimon Land的部分豪宅建案,在合約上有規定在交屋過戶後的半年或一年內不可以將房子出售,推測其目的是為了維護住戶品質並且維持價格穩定的因素。如此一來,你的資金就必須在這個部分配置更久的時間無法輕易取出。

 雖然還沒有聽說過違法這項條約會有什麼樣的賠償或處罰,但作為潛在的風險,務必要逐條審閱看清楚合約內容,並請業務和開發商溝通是否能變動或加註條件。

  
 

陷阱4、權狀登記是多少?小心被套路

 在泰國,我們會見到許多標榜Duplex或是Loft的樓中樓格局,這在泰國是十分受歡迎的室內設計樣式,不過在購買這樣子的房型設計之前,一定要跟業務確認合約標示的面積以及權狀標示的面積分別是多少。

 因為即使是具有品牌口碑的建商,也不一定代表他就會將所有樓中樓的格局都據實地呈現在你所購買的權狀上,有許多知名建商在推出loft房型的時候,所採用的設計是屬於【夾層】,有可能在合約上標示施工費用以及所產生的面積,但在權狀上很可能不列入土地持分並且僅標示單層面積大小。

 這樣子的風險在於未來要轉售時,勢必要保留合約相關證明,否則在表面上緊寄入單層價格卻用了包含夾層面積的總價來算,單價會變得非常高,讓許多買家望之卻步,進而使不動產的出售時間延滯。

 
 




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