【曼谷房市解析-01】BTS綠線東南未來潛力區

 

2018年 12月6日開始營運,曼谷BTS線往東南的延伸段又多了9站, 從Samrong(E15)站至Kheha(E23)站一路往「北欖府」發展。

到了Kheha站可以說是離都市區已經有一段距離了,從2016年開始,就有不少總價200萬泰銖起的8層公寓建案在當時的最後一站Bearing站發展,而從2019年開始也可以預見會有越來越多的新案件在此段延伸線探頭。

從不動產的角度來看,Bearing的基礎建設和商場還沒有發展出來,再往東南段延伸也沒有太多的企業或是就業機會在此處發展,而從這段區域搭乘BTS捷運線通往市中心Asoke一帶也需要近一小時的通車時間,因此很難期待可以透過曼谷CBD的快速發展帶動此區域的租客群增加。

 
Kheha捷運站出來可以說是十分郊區
 

需要時間來等待CBD擴張帶動外圍發展

如果你問我這段房價會不會漲?我可以十分肯定的告訴你,會。

但是會需要非常多年的消化時間等待曼谷市中心的擴張,而且漲幅有限。更重要的是一但包租回酬的時間過後,這段位子的租客群非常不好找,即使做為自住的置產房也不是很優的選擇。從這裡要進入到曼谷市區一但遇到塞車可不是鬧著玩的,如果要選在較為偏僻寧靜的郊外,你大可選擇一些特殊案件的別墅或是水域社區。

(早期捷運規劃圖,捷運站名和現況不同)
 

近幾年內,在東南段的極限投資點大約會落在Samrong(E15),再往南段延伸區域以投資為考量不如把這200萬泰銖拿去買芭達雅或普吉島的中低階建案做日租。

而 Bearling站與 Samrong站也需要一段時間才能迎來投資的甜蜜期,2022年捷運黃線完工以後北接 Phahon Yothin區域,有望帶動整體的人潮流量,特別是目前東南段最大的亮點落在Bang Na區域,無論是國際大型商貿展覽中心BITEC或是將落成的東南亞最大購物中心 Bangkok mall,都可以帶動東南延伸段的發展(不過要帶發展帶到超過Samrong站以後的地價…可能有點困難)。

Bang Na站的大型建設以及都市發展計畫會是東南段的重點,但其租客群更多會落再往北的 Punnawithi站甚至是On nut站,因為當地的生活機能更為齊全,300萬泰銖左右的房價也一樣是低負擔的選擇。

 
Bangkok mall 是未來東南亞最大商場
 

一般住宅以外或許是個不錯的選擇

不過如果你是想要建設工廠的話,東南段投資廠房不算是個太差的選擇,雖然會更建議你透過EEC計畫(東部經濟走廊)往春武里府去尋找更好的投資標的,不僅僅是那邊會有聚集經濟和大量的工業區,關鍵點還是經濟特區上享有的租稅減免等等優惠。

或是做為比較當地的物流中心、小廠房,東南段的延伸有可能隨著傳統RamaIV地區的地價上漲或是土地開發有限,而往東南段移動。不過若是較大規模的外資企業多半還是會選擇偏北的郊區,因為交通的核心還是在這兩年熱門的Bang Sue車站一帶。

總括來說,東南段的捷運沿線周遭無庸置疑是潛力股,端看幾年前作為終點站的On nut站,現在房價飛升;一年前的Bearing站和現在相比也是變化巨大發展快速。

但是要選擇用這邊便宜房價的低成本入場投資,就要有需要長時間等待的心理準備。

 
曼谷都市計畫-東南末段工業區
 

其他你可能會感興趣的地方

*三頭象神博物館(The Erawan Museum)

同時是博物館和佛寺而且擁有全世界最大的巨型三頭象神像,是東南段值得一看的觀光景點。

*IKEA
作為東南段生活機能核心的Bang Na站擁有曼谷唯二,泰國唯三的IKEA分店。

圖源:https://vt.guru/guru/attraction/erawan-museum-samut-prakan/
 

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