【曼谷房市解析-03 BTS綠線ThongLor站日本人聚落/打破軌道經濟學的範例】

 

Phrom Phong-ThongLor-Ekkamai 三座捷運站所構成的商圈被泛稱為日本人區或是日本聚落,因為從二戰後開始,就陸陸續續有日本人在這裡群居,而隨著此區域的發展以及日本人帶動周遭生活水準與消費能力,陸陸續續有泰國的中上流社會階級以及國際人士移動到此區居住。

並且隨著近三十年的發展,Sukhumvit路逐步建設了許許多多頂尖的百貨商場,像是Terminal 21、Emporium、Emquartier以及即將完工的Emsphere,帶動體性的經濟與投資效益。

這裡可以說是全泰國生活品質最好的地方之一,許多的國際商務人士鍾愛此地,而且對於日本人來說是最舒適的生活圈,在這裡你甚至可以講日文和店家溝通。

 
 

在這裡由於土地的產權較為自由(幾乎都在市場上流動可以建設新案),因此在過去十年以及未來數年內,都是泰國開發商的重點征戰區。

在這裡有著各式各樣的建案形形色色,不僅有平價住宅社區,也有和日本頂尖開發商合作的日式風格建案,也有和歐美頂尖設計師聯名的設計風格豪宅。

如果要選擇在這個地方置產,有幾個焦點你絕對不能忽略, 否則選錯租客客群、挑錯適合房型,或者是按照過去經驗貿然挑選投資的物件,都容易落入代銷業者各種優惠的陷阱,賠了夫人又折兵。

 
 

特點一:外籍人士雲集之地,知名日本人聚落

這邊最明顯的特點就是外國人特別多,最早聚集在這裡的是戰後的日本人所形成的聚落環境,不誇張地說,在這裡即使你只會講日文都可以很好地生活,食衣住行無虞。

就居民組成來講,大多數為日本人所構成的生活群體,但是除了日本人之外也聚集著為數眾多的歐美商務人士以及外來移民。

根據調查報告,這裡有70%的居民是日本人,而且都是有錢的日本人。不僅僅有外派出差來這裡的日本企業員工(日商在泰國設立非常多),也有不少是已經定居在這裡的日本人。

如果中午過後來到 ThongLor區,不難發現有許多日本貴婦坐在特色咖啡廳或是EM百貨裡的名店悠閒地享用下午茶時光。

 
 

特點二:產業組成-奢華百貨、日本店家、國際學校與醫院

Thonglor站商圈還有一個非常重要的特熱是這區聚集了為數眾多的知名百貨商場以及日本店家。尤其以鄰近的Asoke站最為明顯,遠近馳名的Terminal 21到Phrom Phong站的EM百貨特區,再到Ekkamai地區的眾多商城。

這裡是新興百貨區的重要戰場,同時也是全曼谷國際學校最密集的地方之一,不過這附近的頂級國際學校有不少是屬於幼齡分校,例如Prep international school 的第二校區就是在近On Nut站的T77社區,在選擇國際學校就讀的時候必須要特別注意這部分。

有著這些重要的加分項目,在挑選不動產時就可以特別留意附近的百貨距離多遠,走高端路線還是平價百貨;學校是屬於小學還是中學、英制還是美制。這些都大大影響了你的租客性質,如果是自用的話則反過來想想你有什麼樣的需求,再來挑適合你的建案。

因此在 Thonglor站附近挑選建案時,熟悉商場特色與客群並進行比較,是特別可以研究的一個方向。

但也要注意並不是在商場樓上或隔壁的建案就一定是好建案,反而有些高品質的租客會喜歡住在不要那麼吵雜的地方,希望挑選後面一點的地段。

 
EM百貨繁華區域,還有第三期即將開幕呢
The MAZE Thonglor 特色商場
 

特點三:打破軌道經濟學的示範區

如果有人跟你說:全世界的不動產不知道怎麼買,只要跟著捷運建設的軌道沿線購買就好了。

他沒有說錯,但是很多地方不是跟著捷運買就可以凸顯出房產的價值或是帶動區域漲幅,特別是生活品質較高的區域,不少社會中高層的菁英人士會選擇鬧中取靜的地方來避免吵雜,或是更價注重隱私而選在靜巷之中。

從Thonglor站旁的55巷走進去,你會發現真正有質感的豪宅與頂級特色餐廳反而是在距離捷運站800m以上的距離特別多,有些更是離捷運1.5km左右的地方坐落著最頂尖開發商的經典設計建案。

我們不能說沿著捷運買的軌道經濟學是錯的,但是在很多的區域,軌道經濟學並不是每每都適用,日本人區的Thonglor站周遭就是一個非常具有代表性的示範實例。

 
頂級豪宅連游泳池都如此浮誇( The Monument Thong Lo)
 

特點四:高檔建案與平價建案並行

高檔建案與平價建案在曼谷各個區域都會有這樣的現象,但是在豪宅雲集的ThongLor又特別明顯,因為這邊的頂尖高端住宅品質可不輸給Lumpini使館區的奢華住宅。

但是Thonglor周遭還是存在不少老社區,而且由於這邊的土地產權相對於Silom-Sathorn以及Lumpini來說,土地限制比較沒那麼多,因此近十年推案量可以說是如雨後春筍,不乏有些建商選擇推出大量體的中低階建案以量取勝,或是選擇巷弄內比較深處的地方推出普通的平價住宅。

這造就了一個現象:明明就在隔壁,但是門口面對Sukhumvit路的頂級建宅可能造成兩倍、甚至三倍的單價價差,更別提高端住宅大面積的室內坪數與平價住宅的小套房做比較,單位最低總價可以差到五倍之多。

在這樣的情況下如果要在此區域購屋,無論是投資或自住,選對建商變成第一件非常重要的事,如果頂尖開發商的旁邊是只要半價的建案,您要如何選擇,要相信品質的堅持還是冒著風險搶進低價?

 
望眼望去,新舊公寓一目瞭然
 

結論與延伸:這邊房價貴嗎?

在四、五年前開價25萬/平米的高檔建案,隨著EM百貨的開張而悄悄在 Phrom Phong捷運站周遭探頭的時候,許多國際投資人認為太貴,認為這邊的價值不如Silom-Sathorn傳統經貿區。但是隨著時間過去,BTS東南段數次延伸以及新的百貨開張,現在在此區域開價25萬/平米的建案已經算是中高階建案的平價選擇了。

那麼問題來了,你覺得現在貴嗎?

有人五年前問一樣的問題他沒買,即使當時有香港基金直接包下整棟大樓當作風向標。現在數家日本營造商跟泰國開發商合作在這附近打造了不少高端社區建案,那麼你認為這邊在房價高點嗎?

 
主要的頂尖區域還是集中在Soi 55周邊
 

Ju我不知道這邊算不算房價高點,但是我知道這裡可以說是除了Silom-Sathorn傳統經貿區之外,全泰國最具有保值性的地區了,即使未來漲幅放緩但絕對相對不易跌價,畢竟泰國的十大富豪有不少在這附近置產。

那麼…大家一定會問,適合投資嗎?

我可以很篤定的跟你說,不是每個人都適合在這個地方投資置產,因為這邊的特色與價格非常直白地攤在眼前,千萬不要為了追求高檔區域而輕易地在這個區域購買房屋。

(1)銀彈不夠不要買這區房子

如果你只願意花3,400萬泰銖買泰國市中心房子,那麼還是乖乖去買蛋白或準蛋黃區吧,那邊比較有漲幅空間。日本人區的低總價物件一樣好租,但是未來在轉手的時候不如同樣價錢但是在後面2、3站近捷運的建案。

(2)追求高爆發的不要買這區房子

這邊的建案比起投資報酬,更重要的是保值性。特別是在這個區域的中高段建案很多都是具有品質的海外商務人士(特別是日本人),在室內空間的維持上比較容易,如果你到泰國發展或許也有拓展商務人脈的機會。這邊的房產增值一樣不低,但是如果你只想看投資獲利,BTS東南段的延伸告一段落了,這幾年BTS北段或是RAMA4的上漲幅度會是更好的選擇。

(3)在意風水格局環境的不要買這區房子

這邊因為是日本人區,比起華南蓬或是惠恭王站附近會打造華人喜歡的格局,除了泰國人喜歡的空間規劃之外,更多的會是迎合日本人的房間格局規劃。

如果非常講求中國風水、方正格局、坐南朝北等等的買家,雖然不是你自己要住但是你又還是在意這個,那麼就往華人多的區域挑選你喜歡的社區會更適合。

 

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