【澳洲房產】反轉向下?年中盤點2022布里斯本房價表現與下半年展望

SuperJullian今年投入SDGs相關的領域,雖然仍然持續關注各國房產,但沒能將研究報告即時轉換成房產文章內容,深感抱歉。🙇‍♂️

近幾個月也接到不少讀者的詢問,因疫情逐漸開放後到澳洲求學或生活,需要尋找當地的房子居住;陸陸續續也根據不同的需求,幫忙介紹安全優質的業者,提供布里斯本與墨爾本當地的買房帶看或者諮詢等服務,希望到澳洲的每個夥伴都可以順利且安全地找到合適自己的居住空間,或者成功在澳洲置產完成夢想與財務布局。🙋🙋‍♂️

長期關注的布里斯本房產,在去年至今年初維持近20%+的大幅成長之後,我們必須要觀察一下6月與7月的市場數據,由於俄烏戰爭造成的原物料與能源波動全球市場趨向升息循環的因素影響,許多全球重點城市的房地產市場處於盤整或者多空激烈交戰的狀況,但整體而言,無論是歐美已開發國架或者亞洲開發中國家,在大型建設與經濟發展穩定的城市仍處於緩漲狀態,少數由建商炒作的城郊或偏遠地區才可見明顯的房市空頭。

本文根據 CoreLogic 與澳洲房機構與研究單位的數據報告,提供SuperJullian的讀者一些參考方向,讓我們來盤點澳洲房市在2022年上半年的發展與未來趨勢。

直接看重點:
1.房價增速趨緩但未下跌,Q3是關鍵
2.公寓(Apartment/Unit)市場的表現亮眼
3.墨爾本的修正走勢對於布里斯本/黃金海岸/阿德雷德等城市的房市熱度具有影響力

⭓ 上半年的布里斯本房市 / 布里斯班房市表現

近兩個月經常聽到澳洲房價在漲了30%後要反轉進入空頭市場,甚至可能會雪崩的新聞。根據Corelogic於7月公布的最新數據顯示,布里斯本的房價增速確實有明顯的下修,但整體仍維持正成長的表現。如果以年成長率來看,今年Q3甚至Q4結算都不會到負成長的階段,極短期而言部分地區或許會有房價修正的情況出現,但整體布里斯本的房地產市場表現依舊搶眼。如果有實際了解當地市場會發現,一些房產的表現特別優秀,像是距離 CBD 5-7 公里或位於良好學校學區的別墅物件的交易價格增長十分強勁👍。

而當然,某些類型的房地產商品比較不受買家歡迎,成為購買房產的地雷之一,其中像是:

1.高層公寓的中高樓層單位,特別是預售屋階段(特別高的單價和不充足的生活空間可不怎麼受當地居住者喜愛🤔)
2.藍領區和郊外新住宅區的房產,年輕家庭的經濟受到疫情影響,而外國投資者也較少關注郊區建案。

不過在昆士蘭州,過去 12 個月的就業成長率非常突出,6月份全澳失業率為3.5%,創48年來歷史新低。在這種環境下,我們很可能會在2022Q3開始看到工資上漲並且擁有足夠的房地產買家進入市場。

⭓ 布里斯本公寓市場將逐漸追上別墅市場的表現

布里斯班的房價在Q1的年增長高達32%,而同期公寓類型房產(Unit)的漲幅為15%。這意味著公寓和房價之間的差距是有史以來最大的。

從上列的圖片我們可以觀察到,在過去一段時間內布里斯本的Houses成長的速度非常驚人,即使Apartment(Units)也有令人期待的價格上漲,但仍出現有史以來最大的價格落差。不過從兩個角度看,未來布里斯本(布里斯班)公寓市場值得海外投資者期待。事實上,根據 CoreLogic 的數據,整個 6 月,布里斯班房地產市場的中位數價格幾乎保持不變,而公寓住宅市場則上漲了 0.8%。請記住,與公寓住宅相比,House在布里斯班的住宅總數中所佔的比例要大得多。

另外一點就是透過上圖可以看見,未來幾乎沒有太多的新House可以快速抬升房價,但逐漸減少的供應量中,公寓住宅仍有餘韻。新的預售屋往往是推動區域價格的最直接要素,在乖離率過大的情況下,公寓住宅的價格與租金行情勢必向House別墅物件靠攏,因此在未來半年的市場當中,SuperJullian還是相當期待公寓住宅(Unit)的發展。

⭓ 布里斯本房價是否會在2022逆轉,造成房市崩盤

布里斯本的租金在近半年快速上漲,我們現在看到布里斯班的租金投報率比之前提高許多。在各類型住宅的平均數字中,總租金投報率現在為 3.6%,比上個月增長0.1%。這也為投資者提供通貨膨脹對沖的工具,可以迴避金融市場帶來的波動。但或許是在過去長期處於降息循環或低利率的環境,許多人不習慣或忘記了利率會上下波動😱。利率變化確實會對需求產生重大影響,尤其是當有關利率上升的消息出現時,不過這並不影響房地產市場的基本面。

由於良好的房產交易機制,我們不太可能在布里斯班看到不良的房產銷售,尤其是考慮到澳洲今年擁有創紀錄的就業率和相對的負擔能力。儘管利率上升和通貨膨脹率高,這將有助於業主履行債務償還義務。此外,最近購買房屋的任何人都將在比原始利率高 2.5 個基點的抵押貸款利率情景下進行評估,自 2021 年 10 月以來,這實際上已增加到現在高 3%的評估利率,可以降低潛在的金融風險。 

*租金市場才正要開始火爆

進入昆士蘭州的跨州移民率也顯著上升,其中大多數人定居在該州的東南方區域。隨著國際邊界的重新開放,住房需求更大,越來越多的人需要房屋,雖然不是每個人在搬到新地區時都會購買新房子,但對於那些選擇租房的人來說,也缺乏可供出租的房產。根據 SQM Research 的數據,布里斯班全市的出租空置率現在為 0.6%。整個城市都存在租房危機。鑑於出租房屋的供應不足,加上租金需求增加,整個城市的租金價格飆升已經很明顯。

CoreLogic 的中位數房價數據顯示,過去 12 個月布里斯班的房屋租金上漲了 13.2%,引領了整個澳洲房屋的租金價格上漲。相比之下,同期公寓單位租金上漲了8.8%,目前仍落後於墨爾本、雪梨(悉尼)和阿德萊德的公寓住宅租金增長。而在某些地區,租金漲幅比這要大得多,某些郊區的租金漲幅甚至超過 20%。🤓

⭓ 布里斯本房價 / 布里斯班房價 2022下半年展望

布里斯本的大型建設與都市發展依舊隨持在高速階段,隨著疫情消退與政府穩定,邁向2032奧運主辦城市的各項建設恢復。俄烏戰爭造成的動盪也讓許多位於地緣政治風險地區的居民選擇到澳洲來尋找安家立業的地方,作為全球高資產族群青睞的前幾名國家,澳洲收穫為數眾多的人潮與流入資金成果。

根據 SQM 的數據,布里斯班的房屋總租金投報率目前約為 4.0%,公寓住宅的租金投報率約為 5.2%。優質的租金投報率勢必為布里斯本引來澳洲其他城市甚至外國投資者的目光與青睞,在下半年房價仍有成長的空間以稀釋日漸不足的布里斯本房產。

根據 CoreLogic 的數據,與 12 個月前相比,以掛牌量來計算,布里斯班的供應水平仍下降 18%,而且掛牌量仍遠低於五年平均水平。這種趨勢是布里斯班特有的,因為當我們查看雪梨(悉尼)和墨爾本的房源時,這兩個城市的房源現在趨勢高於五年趨勢。布里斯本目前可供出售的房產數量減少,加上建築竣工數量減少,限制了購房者的可用選擇數量,從而抑制了整個城市的可用供應量,透過管制造成供應量下降的情況下勢必帶動房價穩定上漲👍。儘管由於利率上升的環境及其對消費者情緒的影響,現在肯定看到需求受到抑制,但整個布里斯本仍有足夠的需求水平來匹配即將銷售的房產。

⭓ 其他澳洲大城市的房市表現,墨爾本房價與雪梨(悉尼)房價如何?

相較於布里斯本仍然堅挺的房價表現,墨爾本和雪梨(悉尼)的房市如同全球各國、各地區房價最高的城市(像是台北)一樣處於盤整狀態,並沒有繼續維持向上提升的動力。在2022Q2的表現已經出現自高點反轉,處於冷卻觀望的房市概況,交易量仍有一定水平,甚至維持賣方市場,但價格成長動能不足。

雪梨的平均短期修正約2%上下,墨爾本修正幅度約1.5%,這都算是相當健康的回檔。比起持續上漲不停的房價,良好的調整可以讓投資者走得更長遠。🤓

另外雪梨將在2023年實施的新印花稅法也將衝擊當地市場,促使更多人轉往布里斯本進行置產。

當然,也有不少專家認為下跌盤整的空間可能比想像中更大,Barrenjoey 首席經濟學家 Jo Masters 預計墨爾本和雪梨(悉尼)的房價將下跌 15%,甚至可能更多,然後在明年年底開始回穩。如果是以投資置產角度為考量,墨爾本跟雪梨(悉尼)短期內可能較不適合進場,除非是真的非常優質的建案+願意提供實惠價格的促銷方案,否則Adelaide、Brisbane會是相對仍然有不錯表現及上升趨勢的市場🔥。也由於雪梨與墨爾本進入短期修正階段,拉動整體澳洲房市數據的下修,因此近期會見到不少市場看空的言論,但SuperJuliian認為與台灣房價相同,慎選評論、觀察數據、挑揀市場,在優質地段與城市的房價仍然有向上的空間與利多。

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