【布里斯本房產解析】肺炎Covid-19對布里斯本房市的影響與波動

 

Covid-19在全球各地無論是股匯市或是產業供應鏈等,對市場與各個層面都造成了極大的衝擊,房地產市場亦不例外。

台灣人對於過去SARS期間的房產交易量快速下滑以及房價難得下跌的印象深刻,有許多人期待這波疫情在房產市場也可以造成如果去的影響力,創造進場空間,然而大家都揣著購買的期待心理,在台灣疫情控制得宜的情況下,並沒有出現明顯的契機。

有不少人因此將目光轉移到海外的房產市場,期待出現房價修正的購買機會,特別是近期澳幣跳水崩跌的澳洲,無論房價是否下修,僅僅就澳幣來看,一度到1:17的匯差至少就有20%的空間。

本文從幾個關鍵數據面來探討,Covid-19的疫情衝擊下,澳洲房市值不值得進場投資,又有那些特殊的政策或措施必須要注意。

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整體經濟數據

✦澳洲現金利率與股市變動(RBA Cash Rate)

股市隨主要市場下跌,澳洲調降現金利率降至0.5%
 

全世界金融市場及工業都受到衝擊的狀況澳洲自然也避免不了,不僅僅是股市跟著下跌,在產業面更是受到過去中美貿易戰,加上肺炎疫情導致原物料出口快速下滑的影響。

作為原物料出口大國,澳洲在近年的經濟成長率受到不小的挑戰,是否能持續維持超過110季經濟正成長的世界紀錄值得觀察。而為了支持國內的經濟市場,近兩年澳洲也跟上降息的腳步,逐步調整央行利率。

因為央行利率的調整,讓市場面有許多的現金流可以抬升布里斯本的房價市場,從2018Q4開始反彈的布里斯本房市,在2019年受到政策的刺激,加上央行利率灌入的金流,強大的內需市場支撐起布里斯本房市在這波疫情下穩健的需求與成長。

短期內很難看到布里斯本房市會受到影響而進入盤整或衰退,來自雪梨與墨爾本的洲內移民與買家,甚至前一波香港事件吸引來的移民潮,都表態了布里斯本房市近幾年將快速成長。

 

✦中國PMI指數與澳幣漲跌

甚至從前幾年的中美貿易戰,讓原物料出口受到強烈衝擊的澳幣快速下滑,隨著疫情的悲觀及中國製造業停工的影響,直接斷崖式地跌破十年大關,澳幣的大幅跌落吸引了不少投資者的目光。

澳幣的大幅貶值導致最近有不少資金湧入澳洲房市,無論是置產或者先購買澳幣,這波澳幣貶值的熱潮成為近期大家關注布里斯本房市的一大焦點。

 

✦澳洲房產市場表現

數據面來看,我們仍然要了解澳洲整體的房產市場表現來預估未來幾年的成長狀況。

在2014-2018年的澳洲整體房市受到貸款緊縮及澳洲原物料出口減弱的情況,整體是緩衰退的,除了少數幾個發展中的二線城市,幾個大城市的房市幾乎都是略為下跌的。

然而在2018Q4與2019H1由於政策釋出利多和貸款放鬆的情況下,房市可以說是觸底反彈,不僅沒有受到全球金融的不良影響,反而因為國際移民的剛性需求而有良好的市場表現。

未來幾前澳洲整體的房產也是以剛性需求為主,無論是來自海外的國際移民或者澳洲本來就亮眼的出生率,國內的房產內需市場龐大,基本盤十分穩定。

 

疫情下當地生活的變化

在沒有開發出疫苗,並且對病毒有更深入研究的情況下,全球各地的疫情都不容樂觀,澳洲也不例外。

雖然布里斯本的情況不如墨爾本那麼嚴重,因為布里斯本人與人的密集接觸不如擁有地鐵和人口密度較高的墨爾本和雪梨,在疫情的擴散上沒有那麼快速和嚴重。

PHOTO: © Vietnam Stock Images / Shutterstock.com
 

但是無可避免的許多商場也暫停營業,同時口罩的短缺與大家緊守在家的現象也是和世界上大多數的城市相差無幾。

疫情的波及確實影響了布里斯本的日常生活也讓許多工廠停擺,但是並沒有嚴重地影響大多數生活所需的運作,布里斯本成熟的外送平台和網路購物支撐起生活的節奏。

 
Queen’s Wharf Residences 今年3月開盤短短幾周內銷售一空
 

Covid-19肺炎發生的當下,現在是值得投資的時機嗎?

台灣因為經歷國2003年SARS房價下跌的房市,我身邊也有不少想要趁機進場的買家虎視眈眈,當然,因為前述提到股市的下跌,也有不少原本打算購屋的族群被套牢。

但是在布里斯本,不但沒有這樣的情況發生,反而交易量維持在不錯的水準,原因是從2018年到今年初,布里斯本的主要購屋群體是來自於雪梨和墨爾本千席到布里斯本,由於布里斯本較低的物價與房價,而移居至此的洲內移民。

國外的買家對布里斯本來說在2014年的貸款緊縮後已經非常少,絕大多數也是為了移民或是留遊學購買的自用房,投資客所佔的比例並不高。

同時由於2019年香港反送中事件的因素,相對容易移民的澳洲政策,讓布里斯本接受了不少來自香港的購屋潮,這些海外屋主自用的購屋目的稀釋掉了原本就不多的投資購屋族群,讓布里斯本的房市表現一路順風順水。

更甚者,在今年的3月底有幾個預售的建案(樓花)還略為調整了5,000-20,000澳幣不等的價格。

短期之內應該很難看到布里斯本的價格調動,比較有影響的應該是在租屋市場找尋租客的過程因為疫情影響而減少,讓出租的速度變慢,但是對於房價來說,布里斯本絲毫看不出下跌的機會。

 
布里斯本房價漲幅在澳洲水準之上,後續空間更大
 

疫情過後的展望和挑戰

疫情過後的世界經濟會有一波反彈,布里斯本也不例外,雖然房價本身不會有太大的波動,因為在這段期間布里斯本的房市依然健康地成長,但租屋市場累積已久的市場可以預料將會大爆發,有可能造成租屋行情的提升,同時吸引更多的買家前來布里斯本置產。

 
市中心許多建設案快速進行,為了2032年奧運
 

布里斯本在東京奧運確定延期後,對於2032年的奧運申辦是否有變化會是一個挑戰。

為了申請舉辦奧運,布里斯本也如火如荼地推動著各項大型建設、交通建設,如果能成功申辦相信在未來十年可以安穩地看著布里斯本的房價持續穩定地上漲。

另外就是中國生產市場的復工能否順利,將直接性地影響澳幣的漲跌,這對以投資用途購買布里斯本房產的族群來說無疑是一個重要的關鍵影響,澳幣的漲跌幅度會成為這波購買澳洲房產獲利數字的最大因素。

 

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