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希臘買房不是只看總價，還要先判斷購入、持有與轉出三階段的稅費與管理成本。希臘買房稅務是海外買家在購屋、持有與出售不動產時需要面對的費用與課稅項目，用來估算整體持有成本、安排資金流與降低後續交易風險。
- 適合想申請黃金簽證者
- 適合想做海外置產者
- 適合想先估整體成本者
2026/3/10更新：新增海外人士到希臘買房的問答
2026/1/1更新：更新2026年希臘房產稅務
希臘買房稅務大全
雖然大多數華人前往希臘買房主要是為了取得黃金簽證(Golden Residence Permit Program)，但無可否認的，只要購買房產就會有不少衍生的費用以及稅務需要留意，仔細研究希臘買房的相關資訊不僅可以準確計算成本，也能確保在希臘的稅務有妥善完成，避免未來在移民的時候產生不好的影響。如同多數的歐洲國家，希臘買房的相關費用與稅務相當透明化，不過由於人數相比英美等熱門國家相對稀少，因此希臘買房相關中文資訊較為稀缺，或者資料已經過期與現今情況有落差。
本文以最新資料以及當地房地產從業人員的最新情況為主，希望提供想要前往希臘購買房產的讀者有所依循。
▶購入不動產時有這些稅
✦律師費
在歐美購買房地產由於流程透明並且房地產的買賣制度非常成熟，需要委託律師來處理相關的文件處理、流程安排、法律權利義務解說以及提供部分的信託或保障服務，以確保買賣雙防能夠順利安全完成房產的轉移。通常希臘律師提供房地產相關服務的費用約為購買建案的1%-2%，實際收費會依照律師事務所的服務內容、知名度，以及海外公司配合是否有收取額外翻譯等費用而定。
✦房產交易稅(FMA)
當我們在購買希臘房產時，無論房屋的類型，必須繳納一次性的房屋交易稅(或稱房屋轉移稅)，稅基是根據*買房合約價格或*政府評估價值(取較高者)計算，稅率為3.09%。另外在大型商業項目的部分可以透過股份進行轉讓，是一般國家比較少見的課稅方式，但除非要靠投資移民或經營事業，不然不會遇到這類問題。
✦房產交易公證費
希臘買房有許多文件需經過公證，費用為房價買賣的1%，另外加上0.24%的VAT，總共費用為1.24%。另外需準備三份合約的公證書，約數百歐元，而常見的主要相關文件過程包括下列幾項：
1.編製採購合約
2.與會計師和工程師合作和協調，為採購合約簽發必要的文件
3.發出並簽署物業交易的聲明
4.發布土地登記處的相關文件，以便將採購合約轉給公證人
✦房產註冊費
一些相關的土地登記和註冊，在完成合約手續之後須將資料提交給政府單位，通常約包含證書的製作以及繳交給政府部門的登記費用。
✦當地仲介費概況
如果是直接由開發商提供的建案進行購買，無需繳納仲介相關費用，僅需負擔極少的手續費。
希臘房仲通常會收取2%的仲介費用，向買方與賣方都收取，好的房產仲介會幫你打點許多文件與流程，建議先問清楚對方提供的服務以及需要提供的授權資料。如果針對極大額(例如超過百萬歐元的房子)，或許會有議價空間。
*在希臘，每個房地產都有由政府出具由特定的計算規則設定的客觀價值。 如果該價值高於買賣方約定的價格，公證費，土地登記費和交易稅將按客觀價格計算。 如果客觀價格低於公證費用的約定價格，土地登記費和交易稅將按商定價格計算。
▶持有不動產時要繳的稅 (*特別注意)
✦ENFIA
在希臘持有不動產的房地產稅務非常簡單，統一每年繳納ENFIA。原則上依照每年1月1日對於持有不動產的估計價值，向擁有希臘房產產權的自然人或法人徵收相關稅費，ENFIA 以每年 1 月 1 日持有的不動產為基準計算，通常可一次繳清，或分最多 10 期按月繳納，最後一期至次年 2 月最後一個工作日繳納。
- 初級稅：這部分會依照不同的條件決定稅務計算的基礎，包含樓層、外觀、建築物的年齡、所有權百分比和其他某些條件。
- 次級稅：自然人名下希臘不動產的 ENFIA，除每筆房產的主稅外，還會依自然人名下不動產總值加計增額稅；目前門檻為總值超過 500,000 歐元。
✦TAP(Telos Akinitis Periousias)
TAP依照各地方的政府稅收課徵的市政稅，費用通常不高而且會隨電費徵收，常見的地方政府課徵該希臘房產目標價值 0.025% 至 0.035% 的市政稅。除了TAP之外，根據法律規定，各地的市政府還可以根據地區、活動和其他條件徵收其他稅款。
✦房租-所得稅
當您出租房產時，您需要為租金收入納稅。對於個人而言，有累進稅率，具體取決於租金收益。您可以查看以下價格。
- 租金不超過 12,000 歐元：15%
- 12,001 歐元至 24,000 歐元之間： 25%
- 24,000 歐元至 35,000 歐元之間：35%
- 超過 35,000 歐元：45%
✦社區管理費
擁有希臘房地產的投資者除了每年應繳納給政府的房屋稅之外，有些現代化管理的社區或別墅可能會針對公共設施進行管理費或公共事務的維護費，通常約為100歐元-3,000歐元，依照社區的奢華程度以及公共設施的多寡而定，有些在海上的別墅項目如果有委託酒店式管理就會需要較高的費用。
順帶一提，希臘的水電費約為每月 100 至 300 歐元，另外可能也會有網路的費用需要列入(如果是自己居住)。
✦物業託管費用
物業管理的費用會按照不同的公司而定，有些物業管理公司提供完整服務，有些則僅提供基本的管理營運，一般物業管理的費用會定為月租金的10%，尋找新租客的部分費用則可能會另外計算。
✦財產特別稅 SRET
財產特別稅是針對法人持有房產的項目徵收的，一般自然人無論是自己居住或者投資置產，都不會被課徵SRET。
▶轉出不動產時要繳的相關稅目
✦所得稅 / 資本利得稅
無論是要拿到簽證或者單純投資，都換建議房產可以長期持有。希臘不動產移轉所涉資本利得稅，目前官方已暫停課徵至 2026 年 12 月 31 日；因此現階段不宜再沿用『兩年內出售不超過三套即可免稅』的說法。但要注意的是若持有黃金簽證，要賣房則必須要先買新的房產及轉換文件資料，通過後才可以賣舊房，在金流上會有一定負擔。
✦賣房仲介費
希臘房仲通常會收取2%的仲介費用，向買方與賣方都收取，好的房產仲介會幫你打點許多文件與流程，建議先問清楚對方提供的服務以及需要提供的授權資料。如果針對及大額(例如超過百萬歐元的房子)，或許會有議價空間。
✦遺產稅、贈與稅
如果真的在希臘遇到遺產稅的問題，由於計算方式相當複雜，包含親等與其他關係都會影響到徵收的費用。整體而言，遺產稅率依與被繼承人的親屬關係分為 A、B、C 三類，並依各類級距分段課稅，最高稅率可達 40%，建議尋求當地律師或開發商的幫助。
✦黃金簽證相關費用
如果想要申請黃金簽證或者永久居留權，除了諮詢公司的費用之外，以下列出一些常見的收費項目：
◈ 移民申請律師費：
主申請人較貴，會需要課徵1,240歐元的費用(1000歐元+24%VAT)
成年人士620歐元；未成年通常會收500歐元，
*SuperJullian推薦的希臘房地產開發商【Fullerton Link】針對未成年免收律師費。
◈ 居留卡的製卡費：每人16歐元
◈ 政府審批費用：
主申請人2,000歐元，第二人起150歐元；
未成年則有特別優惠價。
◈ 醫療保險的費用依照不同選擇有所區別，可概抓每人100歐元。
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常見問題 (FAQ)
最常見的是年度房產稅與地方性持有成本，如 ENFIA、TAP、市政相關費用，以及社區管理費、物業託管費與自住時的水電網路支出。下一步可依你是自住、出租或空置持有，分別估算每年的固定支出。
不建議短期操作。原文提到無論是為了簽證或投資，都較建議長期持有，因為轉出時仍可能涉及仲介費、稅務與文件安排。若你目的是資產配置或居留規劃，下一步應先確認你的持有年限與退出方式。
不建議直接用一般思維處理，因為文章提到若持有黃金簽證，賣房前需先完成新房購置與文件轉換。這代表交易順序與資金安排都要更謹慎。下一步應先確認簽證身分下的換屋流程，再規劃出售舊房。
若你不常在希臘，通常找物業公司會比較穩妥。物業管理公司服務範圍有完整型與基本型，費用模式也可能依月租金比例計算。下一步可先判斷你是重視省事、控管空屋，還是想自行管理以降低費用。
Last Updated on 2026 年 5 月 2 日 by Jullian
