【海外買房全指南系列】海外買房很可怕？給首購族的海外置產入門五項建議

海外買房並不可怕，真正需要擔心的不是「國外市場太陌生」，而是第一次進場時只看價格，卻忽略法規、持有成本、貸款難度與退出機制。海外買房是「跨國資產配置的一種住宅與投資決策」，用來分散單一市場風險、接觸不同貨幣與租賃需求，但前提是必須先理解各國遊戲規則，再決定適不適合自己。

適合族群：想做第一間海外資產配置者、想比較各國房市門檻者、擔心風險但想先小額進場者

對許多台灣首購族來說，「海外買房」最讓人不安的地方，往往不是買不起，而是不知道會不會踩雷。尤其當比較範圍拉到英國、澳洲、日本、泰國、杜拜、馬來西亞、美國波士頓，再回頭看台灣房市，就會發現每個市場吸引人的原因都不同，風險來源也完全不一樣。台灣目前房價負擔能力仍偏高，內政部不動產資訊平台最新資料顯示，全國房貸負擔率仍在 42.42%，而台北市、新北市、台中市都仍高於 50%，代表很多首購族即使留在本地市場，也同樣面臨不小壓力。 

如果把海外買房想成「一次性衝動投資」，確實會很可怕；但若把它視為一套有步驟的跨國置產規劃，事情就會清楚很多。以我過去長期協助台灣客戶看海外房產的經驗來看，首購族最容易犯的錯，不是資訊太少，而是太早把焦點放在「哪一國最會漲」，卻沒有先確認「哪一國最適合自己」。真正適合第一次進場的市場，通常不是最熱門的，而是規則清楚、產品好理解、總價可控、未來也容易處理的市場。

第一項建議：先選「適合你的市場屬性」，不要先選最紅的國家

英國、澳洲、日本、泰國、杜拜、馬來西亞、美國波士頓，看起來都很熱門，但它們其實分屬完全不同的置產邏輯。英國市場成熟、法規清楚，但海外買家要面對額外印花稅負擔；英格蘭與北愛爾蘭的非英國稅務居民購買住宅，通常需額外加計 2% SDLT surcharge。 

澳洲的特色則是住宅市場透明、人口與就業支撐強，但外國買家目前面臨更嚴格的政策環境。澳洲政府已宣布，自 2025 年 4 月 1 日至 2027 年 3 月 31 日，外國人原則上不得購買既有住宅，且外國投資申請仍需支付 FIRB 相關費用。這代表澳洲對首購族而言，不是不能看，而是更偏向「新建案導向」市場。 

日本的吸引力則在於制度相對開放、產品類型多，且日本國土交通省過去資料即指出，日本在不動產交易制度上，對國內與海外投資人沒有本質上的差別；近年外資對日本不動產的投資也持續增加，2024 年全年外資投資日本不動產金額年增約 63%。對台灣買家而言，日本的優勢不是想像空間，而是市場可理解度高。 

泰國與杜拜則比較像兩種不同版本的「首購友善型海外市場」。泰國常見的是公寓型產品，但外國人可自由持有的比例有明確上限，依公寓法規與實務，整棟專案外國人持有總樓地板面積通常不得超過 49%。杜拜則是外國人可於指定 freehold 區域持有產權，且 Dubai Land Department 近年持續推動數位化交易與擴大 freehold 機制，制度對跨國買家相對友善。 

馬來西亞與美國波士頓，則比較適合資金條件更穩定、風險承受度更高的買家。馬來西亞的 MM2H 架構近年持續調整，官方文件可確認申請人可因住宅購置申請定存部分提領，但不同方案與州別門檻差異仍大。至於波士頓，雖然城市基本面強、學術與醫療產業集中，但房價門檻明顯偏高，2026 年 3 月 Realtor.com 統計顯示，波士頓中位數開價約為 96.6 萬美元，買方壓力遠高於多數亞洲市場。 

第二項建議：首購族第一間不要追求「最賺」，先追求「看得懂」

海外置產最危險的，不是報酬率低，而是你根本看不懂自己買的是什麼。有些人會直接拿英國與杜拜比租金報酬、有些人會拿日本與泰國比總價，但若沒有把持有稅費、管理模式、空置風險、貸款可得性一起放進來，這種比較其實沒有意義。

以首購族角度來看，日本和泰國通常比較適合作為入門市場，原因不一定是報酬最高，而是產品結構相對單純。日本多數買家很容易理解「車站距離、屋齡、管理、出租需求」這幾個核心變數；泰國則是要先看懂「地段觀光性」與「外國人配額」。相較之下，英國要多注意稅務，澳洲要多注意身份限制，杜拜要看區域與開發商品質，波士頓則更考驗資金與持有耐性。 

也因此，第一間海外房產的標準，不應該是「最會漲」，而應該是以下三件事：你是否看得懂當地市場、是否有能力長期持有、未來若不想要了能不能順利出售。首購族只要把這三件事放在前面，很多恐懼其實就會自然消失。

第三項建議：把「買得起」改成「持有得住」

海外買房常見的誤判，是把頭期款準備好，就以為自己能進場。實際上，跨國置產真正的壓力往往出現在買後，而不是買前。像英國有印花稅差異，澳洲有申請與合規成本，日本有管理費與修繕積立金，泰國與杜拜常見代管與維護品質差異，波士頓則還要面對高總價與利率波動。 

這也是為什麼很多台灣買家後來會覺得，台灣房市雖然貴，但至少熟悉；反過來說，海外市場雖然看起來便宜，若持有成本與管理不透明，反而更容易造成壓力。首購族在做海外買房規劃時，至少要先把五個數字算清楚：總價、稅費、每年固定持有支出、空置時能承受多久、未來出售時的交易成本。只有把這五項算完，才算真的開始進場。

第四項建議：先用「生活邏輯」選城市，再用「投資邏輯」選產品

很多人第一次海外買房，會直接問哪個國家比較好，但更有效的問法應該是：「我比較需要留學、自住、退休、出租，還是資產配置？」因為同一個國家，不同城市的邏輯差很多；同一個城市，不同產品的風險也可能差很多。

例如，若買家偏好法規成熟、語言可銜接、教育與金融機能完整，英國與澳洲較常被列入名單；若重視生活便利、距離台灣近、產品理解門檻較低，日本通常更容易成為首購第一站；若想控制總價並兼顧度假、自用與出租彈性，泰國與馬來西亞更常被討論；若希望市場國際化、流程數位化且偏好新案操作，杜拜對部分買家有吸引力；而波士頓則更像是為了學區、醫療、學術城資產與美元配置而買，不太像一般首購型小額進場市場。 

換句話說，海外買房不是在找「最好國家」，而是在找「最適合自己人生階段的城市與產品」。這個順序一旦對了，後面的判斷就會簡單很多。

第五項建議：第一間海外房產，盡量選「未來容易處理」的產品

首購族最需要的安全感，不是買進時的行銷話術，而是未來如果想出租、轉手或調整資產時，產品是否仍有市場。從這個角度看，過於特殊、過於高總價、過於依賴單一買盤的物件，都不適合做第一間。

相較之下，城市核心區、交通方便、總價帶較廣泛、租賃需求穩定的產品，通常更適合作為入門物件。這也是為什麼很多首購族最後不是卡在「不敢買」，而是卡在「一開始看太大」。若把第一間海外房產定位成認識市場、建立跨國資產經驗的起點，而不是一步到位的人生代表作，決策反而會更穩。

海外買房真的很可怕嗎？其實可怕的是沒有想好就進場

對台灣買家而言，海外買房從來不是單純的房地產問題，而是資產配置、生活規劃與風險管理的綜合決策。台灣房市的高負擔率，確實讓不少人開始把眼光放到海外；但不同國家的門檻與優勢差異很大，英國重稅務、澳洲重合規、日本重產品理解、泰國重配額與地段、杜拜重區域與開發商、馬來西亞重方案規則、波士頓重資金實力。 

所以，首購族真正需要的，不是別人告訴你哪裡一定會漲，而是一套能幫你排除恐懼、降低失誤的判斷框架。只要先把市場規則看懂、持有能力算清楚、產品選在未來也容易處理的範圍內，海外置產就不會是可怕的事，而會是一種比留在單一市場更有彈性的選擇。

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➤曾任職國際知名房仲品牌Century21加盟團隊，擁有超過十年的海外房產服務經驗
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