【曼谷房市解析-09 MRT藍線RAMA9商貿新中心】

RAMA9

「RAMA9將成為泰國的華爾街,曼谷的信義區!」

相信有非常多的朋友看過泰國房產業者這麼形容這個地區,但是真的有那麼厲害嗎?Silom-Sathorn跟Rama9哪一個才是真正的金融中心呢?

讓我們來分析一下。

近五年來越來越熱門的曼谷重要商貿中心RAMA9,除了G land集團重金打造的商貿中心之外,2014年,泰國政府也將證券交易所遷移至此,並結合附近周遭的交通機能、原有商辦大樓,企圖打造獨一無二的新興CBD。

原本預先在這裡將建設泰國曼谷的全新地標Supter Tower,將成為全世界第三高的建築物,但是由於背後的G land被泰國超級厲害的商業集團Central集團大量收購股份(併購),Supter Tower現在變成了一個懸宕的地標,沒有人知道它是否會完工。

不過可預期的事,今天竟然Central集團願意把這塊地買下來,想必新的規劃一定不會輸給原先的發展,搞不好會想要蓋出更高的地標建築也說不定呢(笑)。

 
除了Super Tower 以外,旁邊的A級商辦都已完工啟用,租金不輸台北101
 

| 新興CBD的誕生

Rama9被許多人形容為曼谷的信義區,是正要發展起來的新興CBD,其實話說得並不假。隨著近五年的快速發展以及未來五年的開發方向來看,有非常多的國際大型企業選擇在這個地方設立亞洲總部或是東南亞核心。

不過在短期內,Rama9還是無法超越Silom-Sathorn成為曼谷獨大的金融商貿中心,原因有兩個:

(1)政治與金融業的核心無法撼動
Silom-Sathorn匯集許多的歐美大使館,外國商貿重要的行政區域,這些使館的位置可沒辦法輕易變更。而大多數國內外的銀行總部或是大樓,早在數十年前就進駐了Silom-Sathorn,即使Rama9匯集了許多大型的通訊業及科技業,也沒辦法取代。

(2)Rama4路的大型開發案
在曼谷最重要的一條大道,Rama4路上規劃了非常多的大型開發案及將在未來的十年內逐步完工,包含One Bangkok、Dusit Thani Central Park等等規模龐大的商業發展計畫。這些計畫將擴大Silom-Sathorn圈的規模與裙帶,讓本來就稀缺的商辦空間進一步的增加,引進大量的企業。

 
 

| 大量的商貿租客

Rama9的房價其實沒有一個固定的價位,泰國房市和台北不一樣的地方就是,在一座單價80萬的新大樓隔壁,可能坐落著單價只要30萬的便宜老房子。

這個現象在Rama9周遭特別明顯,由於G Tower、The 9th Towers等等A級商辦的進駐與建成,眾多國際企業進駐在這個地區,導致有需多開發商推出以高端客群為主的奢華建案。但是也存在許多開發商仍然迎向的是普通工薪階級,選擇建造大量體小坪數低總位的建案,目標是以量取勝。

誠然,對於許多投資族群而言(特別是台灣人)看到旁邊有超便宜的房價絕對就是直接搶下,幾乎看都不看其他的建案。但其實這在泰國是非常致命的投資觀念,尤其再Rama9這個擁有頂尖商務人潮的地區,這裡生活、上班的許多都是一等一的企業高管或是經理級人物,或者是其他國家外派過來的國際商務旅客。

在這樣的租客環境下,即使你撿到了便宜現成的房子,實際租起來也不一定有高端房產來的有優勢。這裡許多外商都有補助相關的租屋費用,泰籍的商務主管也都有可觀的收入可以選擇較優質的住宿環境,更重要的是這樣的族群十分重視所謂的隱私。

如何滿足這些商務人士的胃口,才是在這個地方挑選建案的唯一關鍵。

  

| 交通要道的好&壞&未來展望

正核心位置,Phetchaburi與Rama9兩條重要幹道在這裡交會,再加上Rama9路上的高速公路與MRT藍線,基本上做為曼谷交通最重要的一個交通點。

在未來五年內,橫貫東西的捷運橘線也會經過此一生活圈,銜接文化中心,並連接到Phayathai以及昭披耶河對岸,以捷運和公路來看會誠為重要的交通樞紐點。

而美中不足的是高鐵和機場捷運線並不會經過此處,而是在Rama9路延伸的位置或是以僅一站之隔的Makkasan做為另一個交通點,和Rama捷運站以及往北的文化中心站形成大Rama9的生活圈。

More train lines! Construction of MRT Orange Line extension starts in June  | Coconuts Bangkok
 

| 近年暴增的新房子與供給量讓人憂心

整體看下來,Rama9的確是非常值得進駐的優秀投資地段,但近年有非常大的問題就是供給量過多的情況,甚至像曼谷前三大開發商SANSIRI也推緩了原本要在RAMA9區域的新案。

在這樣大量的房屋供給情況下,會使得投資為考量的屋主面臨房屋降價的惡性競爭或是難以出租的窘境。因為Rama9的商業區雖然有持續在成長,但是近年來並沒有太過亮眼的企業或是建設可以吸引到如此大量的租客能夠消耗近萬的新屋數量。

或許要等到Central集團正式宣布這個地區的未來明確建設計畫後,才可以帶來足夠的人群使周遭房市擺脫供過於求的狀態。若不然,除非像幾個極有特色的建案,如高端建案或是捷運0米的口碑社區之外,一般的房屋出租或想要轉手的難度都是非常高的。

 

2010年完工的 Lumpini Place Rama9-Ratchada 有2365戶單位
2014年完工的 Ideo Mobi Rama9 有705戶單位
2015年完工的 Belle Grand Rama9 有2024戶單位
2015年完工的 The Line Asoke-Ratchada 有473戶單位
新成屋 ASHTON Asoke – Rama9 有599戶單位
新成屋 LIFE Asoke – Rama9 有2248戶單位
預售屋 Siamese Rama9 有2101戶單位
預售屋 Supalai Veranda Rama9 有1410戶單位
預售屋 One 9 Five 有1911戶單位
其他數十棟近3年完工的中小型社區每個推案約200-400戶不等

 
 
 

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