【2021中國買房展望-限貸?限購?房價還會不會漲?】


#硬干貨

2008到2014年間,台灣曾經掀起一波 上海買房 置產的熱潮。隨著2016年前後中國一線城市房價快速上漲,後來也出現蘇州、合肥、杭州等二線三線城市的投資熱潮。但近幾年隨著中國政府抑制房價,避免價格過度增長的局勢,各大城市房價增幅趨緩,加上2020受到疫情的影響出現明顯的修正。

SuperJullian這篇文章透過中國大陸國家統計局、貝殼研究院的2021一線報告,以及CBRE、第一太平洋戴維斯等國際地產機構分析報告,提供給對於中國房市有興趣的國際房產朋友。

大量的數據圖表硬干貨,告訴你2021年的中國大陸房市展望,2021Q1為何房價暴漲?限貸限購政策能否抑制房價?一線城市還能不能買?

▲ 2021年第一季為什麼中國大陸各地房價漲翻天?

 首先來看中國大陸城市房市20年來的走勢,可以發現銷售的單位逐年提升、金額也是持續增加。雖然由於許多二三限城市逐漸掀起購房風潮,而將整體平均房價拉住。但如果只觀察一線二線城市就會發現,房價一直都在穩定成長。而比較特別的是2008年的全球金融風暴及2014縮減QE+俄羅斯金融風暴的影響大幅下滑,隨後在隔年強勢反彈大幅上漲,2020年疫情危機的表現與之相似,我們可以將2021年Q1的房市爆發同樣地推論是由於2020年疫情影響的量價回彈。

 2021年1月新房價格指數一二三線城市漲幅分別為4.2%、4.1%和3.3%;而二手房同比漲幅分別為9.6%、2.5%和1.5%。成長十分劇烈,特別是一線城市的二手房交易價格與套數,都呈現經濟復甦、人潮回流主要城市的明顯結果。

 SuperJullian許多長期關注上海和深圳房市的朋友都說,疫情前還在評估是否能夠進場加碼,沒想到轉眼間,這個月再看房的時候房價狠狠扯上天了。特別是一線城市的熱門地區,上海北京的幾個知名學區,二手小區房在這波漲勢的拉抬下,不僅房價飛漲,有錢的買家搶得更是飛快,好的房源上午出來後下午就沒了。

 但也因為2021Q1不講武德地上漲,1月的時候上海深圳就已經發布新的限購政策調整。4月中共中央政治局會議表態:「房子是用來住的,不是用來炒的。」學者和分析師認為可能再次嘗試啟動推遲已久的房地產稅改革。而在6月的時候,各地銀行也逐步宣布房貸限制。

 根據Savills和CBRE在今年年中的報告解析,儘管2021Q1的中國大陸房市爆量成長,但整體仍然處於穩定復甦成長階段,並無短期泡沫或是供需失衡的狀況,後續政府相關政策出來將使市場逐步回歸正常的增長速度。

 

▲ 2021中國大陸買房限購和現貸政策具體規範什麼?

 從2011年1月31日上海第一次開始執行限購政策以來,十年的房產限購政策越控越嚴格,未來可能再進一步收縮。而今年1月22日相關政策升級,法拍房劃入限購政策範圍內,並且調整相關家庭規範與稅率。

 雖然限購政策再次緊縮,但這波房市的熱潮似乎未見消退,2-5月的一線城市成長依舊可觀,因此政府又推出了「限貸」的方案,希望消止這波熱錢的不理性漲勢。根據中國大陸的媒體指出,大陸多個重要城市的房貸利率除了調升,這幾天更傳出一線二線城市二手房「停貸」的消息。其中,南京、鄭州、重慶、武漢、杭州、合肥等城市出現銀行暫停二手房貸款業務,甚至暫停受理新房房貸業務。

 幾乎可以確定的是,重點城市的二手房貸款目前受到嚴厲的管制,有人認為這樣可以壓制房價暴漲的氣焰,但也有投資人指出這樣將使資金流向預售新房,大幅推動新房的價格。SuperJullian建議,短期內房價不會受到太明顯的壓制,但政策極有可能調整收縮,連新房貸款也加以約束,因此有意在一線二線城市購房的投資人要慎選時機並且確認好金流。

 而大陸國家統計局數據顯示,重要城市中,廣州5月份的新房及二手房價格比起去年同期大幅上漲,新房價格年漲11.2%,二手房價格年漲13.5%。

 對於政策的未來狀況,也不用太悲觀,可以參考2020年12月29日,央行貨幣政策委員會的2020年第四季度例會,會議強調:
  一、貨幣政策穩健基調不變,保持連續性和穩定性,不急著轉彎;
  二、不搞「急轉彎」,即考慮到經濟增長已逐漸恢復,貨幣政策即便要調整,也是相對平穩的微調,不應該出現大幅收緊和調整。

 這意味著短期內房地產依然享有貨幣寬鬆的政策紅利,而中國社科院報告亦對2021年樓市走向持整體樂觀預判,同時綜觀國際上熱錢趨勢仍在,後續還有相當充足的紅利空間值得投資人展望。

*台灣人還能買上海房子嗎?

答案是可以,並且港澳台的特殊條件為提供滿一年的上海勞務合同和滿一年的稅單,或者1-2年社保即可在上海買房,但購買套數仍有限制。

 

北上廣深一線城市的房子還能買嗎?

問題來了,北上廣深的房子還能買嗎?

根據國家統計局的報告來看,70大重點城市的房屋漲幅還是比起想下小縣城來的可觀的,原因不外乎商業的聚集,除了住宅之外更有寫字樓以及各式各樣的資源與需求帶來人潮和錢潮。

根據下面CBRE的圖我們可以觀察到各主要城市的供給情況,過去3年由於房地產的火熱發展,北上深的房屋供給非常巨大,唯一的例外是廣州。而根據專家機構的預估,在未來三年北上深一線城市的新樓盤供給量將大幅下滑,而廣州與二線城市新樓盤供給將大幅上升,達到齊平的程度。

這代表了:
1.大城市的房價將居高不落,因為供給減少但需求不變,房屋的稀有性與價值提高。
2.二線城市的價格將增加,新樓盤的建設不斷刷新價格,也會帶動房價的漲幅。
3.北上廣深的都市圈將與衛星城鎮連結並擴大,由於房價越來越貴,許多人往鄰市居住。

  

綜上所述,北上廣深的房價仍然十分可期,2020年1-11月一線城市價格累計上漲3.77%,二線城市價格累計上漲3.32%
,三四線城市價格累計上漲2.26%。由於房價的快速上漲,一線城市的房價早已不是普通中產階級可以承受得起甚至投資的價格,如果你實力充足,那當然可以買。但如果超出能夠負擔的價格,周遭的準一線城市是2021最熱門的選項。

雖然說房價不比北上廣深,但這些「新一線城市」的價格也不低,在過去十年內也有顯著的房價增長。特別是上海旁邊的蘇州杭州,與大灣區的東莞佛山,由於薪資的水準快速提升,當地的房價也不容小覷。

 

▲ 上海買房 與租房淺析

最後提供給各位上海當地的房市狀況,如以出租為考量的話,哪些區域的房子更合適?需不需要買靠近地鐵的房子?這邊藉貝殼研究院所提供的數據報告來做個淺析。

大上海地區的房租價格仍以黃埔、長寧、靜安為首,但市中心高額的房價並不一定能帶來亮眼的投資報酬率,反而閔行區、普陀區也受到不少包租公包租婆的青睞。

由於上海的房租價格不便宜,近年來合租房的比例持續上升,2021年已超過六成的比例是合租房,因此在選擇上可以選擇1+1房或者小2房的房型,會更適合出租。而在交通便利的部分,將近8成的租房族靠地鐵通勤上班上學,所以買在地鐵站或者公交附近的小區,絕對會更具有優勢。

 
 

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