【曼谷房市解析2020Q4-川普染疫與泰國簽證開放】

川普肺炎

2020的變動非常劇烈,從年初的Covid-19造成的全球經濟影響到Q2全球邊境封鎖,簽證暫停的影響,讓觀光業吃緊的泰國進入經濟寒冬。不僅是少數全球QE政策無法有效帶動的金融市場,同時國內政治也紛紛擾擾。

本文就以下幾個關鍵點來剖析曼谷房市在2020年第四季乃至2021年會有什麼樣的變動:
1.泰國Q3總體經濟概況
2.泰國10月特殊簽證開放帶來的影響
3.美國總統大選與川普染疫的短期影響
3-1.帶動全球股市造成效應
3-2.國際商務客消失帶來的租屋市場衝擊

 Thailand's 'Special Tourist Visa' details including fees and additional  charges explained - The Pattaya News
 
 

▲ 泰國Q3總體經濟概況

2019年第四季經濟成長率為1.6%,最終全年成長率為 2.4%,可以說是近5年的低點。而在2020年初,隨著疫情的大幅影響,泰國國家計劃局在第一季預估經濟成長預測從2.7-3.7%調降至1.5-2.5%,預期第二季可以回溫。

結果沒想到,第二季由於疫情遲遲無法控制,結果更慘。

第二季GDP萎縮12.2%成為同期22年來最劇跌幅,泰國國家經濟和社會發展委員會預測並下調全年經濟成長率,直接下調為萎縮7.3%~7.8%。

野村證券東盟首席經濟學家Euben Paracuelles評估,泰國控制疫情造成的破壞,但政治動盪,可能延遲或破壞經濟復甦。

 

但我們來看看房市的狀況,即使市場上充滿利空,但是就CBRE與Knight Frank的報告來看,曼谷的房地產交易量雖大幅下降,但是在空置率、房價指數以及銷售率來看,並沒有大幅的波動,特別是市中心由於稀缺性仍然維持著高房價市場。

曼谷正是中心房價仍在26-28萬泰銖/平米的成交價格,縱然不少建商推出特價房來刺激消費,精華區如 Silom、Thonglor、Riverside等地區新案與高端社區依舊經常見到30萬泰銖/平米以上的成交。

不過明顯的是在交易量上確實有大量的降幅,其中多半是來自海外的購屋族群消失帶來的衝擊,包括台灣、中國等地市場在內,泰國房市也是趨向以國內需求為主的狀態,國內新開案的預售銷量熱度頗高。

 
 
 

▲ 泰國10月特殊簽證開放帶來的影響

泰國內閣在9月的時候批准觀光體育部的特殊觀光簽證(Special Tourist Visa)計畫,為了拯救慘澹的觀光旅遊業,外國人可以申請90天的特殊觀光簽證,到期後可以再延長兩次,觀光客最長在泰國境內可停留270天。

第一批的遊客將在10月1日開始進入泰國,每個月會有1200位外國遊客入境,入境的外國遊客必須接受篩檢以及14天隔離。

 
 

特殊觀光簽證(Special Tourist Visa)計畫不僅會給泰國已經近2季瀕臨消失的觀光產業帶來收穫,在房市更是有重要的意義,許多已購買或有購買意象的外國人可藉此入境泰國完成過戶交屋程序,並且有機會可以驅使他們購入更多的房產。

由於泰國房產過戶交屋一般情況需要有入境紀錄,原先早期已購買的可以藉由這次機會總算進入泰國完成程序,降低交易溝通成本,可以有效減少已購客戶斷頭的情況,同時讓建商特價戶減少進而緩抬近期盤整價格。

不過,僅有部分簽證開放的觀光客能帶來的數量依舊不多,特別是租屋市場更是遠遠不足,這部分在後段再進一步解釋。

 

▲ 美國總統大選與川普染疫的短期影響

根據資料統計,過去購買曼谷不動產的族群主要來自於美國、日本、中國大陸,特別是來自於美國和日本的剛性需求購買者出乎預料的勝過華人投資客。

日商以企業投資和商業活動為主,來自歐美的購買者則有一定比例是以旅遊、娛樂和退休為主要考量。以投報率來看,曼谷的不動產不一定有近期波動幅度大的美國土地來得有投資優勢,但是如同台灣在今年初總統大選時有不少悲觀選民會選擇將資產轉移到海外避險的情況,美國有部分的資產在尋求海外投資標的。

選戰越白熱化,加上總統辯論會(Presidential Debates)兩黨表現人持續讓選民失望,其實對於曼谷的房市短期來看是利多消息,更加上前段所述特殊簽證的開放,曼谷成為為數不多能夠選擇的避難聖地。

川普肺炎
  

3-1.帶動全球股市造成效應

川普染疫的新聞一出現,全球股市及劇烈反應,先是小道應聲下跌,在論壇與社群媒體上,也紛紛有股民看跌連假期間停滯的A股與台股,以及日股的討論區也是議論紛紛。

不過隨後迅速拉回呈現小小V的波動,當日沒有造成太大的影響。但這也體現了許多人擔憂10月美國總統大選帶來的全球金融市場大幅不確定性,會讓許多原本投入投資市場的資金卻步甚至隨著波動越來越大而流出。

但從今年3月的股災及後續反彈來看,在QE的大背景下,資金流出的數量有限,許多人仍然期盼V型反轉而抱著資金隨時回馬槍。不過部分流出的熱錢已經足以使房市升溫,讓房價持續上升。

3-2.國際商務客消失帶來的租屋市場衝擊

根據目前在曼谷租屋市場的實務來看,我們可以發現幾個重點狀態:
(1)租金全面性地下修,幅度約40-60%
(2)市中心的房子空置率比外圍高,但是買賣房價穩定
(3)市區外圍的房子出租率較高,但是買賣房價下修

由於國際商務客的消失,這些人原本租在市中心中高端以上的建案,租金行情也高。但隨著簽證停止,無法入境的國際商務客不再進入曼谷,這些房子由於租金偏高難以找到替代客源。(泰國人要租市中心不如用低利貸款買房)

反而是市區外圍的平價住宅,由於租客一直以來以泰國中高端本地人為主,目前仍是擁有很強的剛性需求承租房子,因此外圍的平價住房雖然租金大幅下修,但是出租率是還不錯的。

CONCLUSION.

個人認為短期由於全球的動盪,因次提供了曼谷房市不少的利多,加上優先開放可入境的簽證,相比其他全球各國擁有不錯的優勢點。

但是由於整體經濟面仍然悲慘,所以長期來看Jullian個人認為要復甦需要仰賴疫情的結束、疫苗的開發帶來的泰國觀光經濟回溫。這個時間如果疫情持續穩定並且沒有出現大型黑天鵝的情況下,轉折點可望在2021年Q2出現,考慮到不穩定因素的話,也有可能被推後到2022年才能反轉。

短多長空。

 

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