【台灣房產】交通建設、未來發展一次看懂!土城暫緩重劃區懶人包

⭓ 土城重劃區 歷史緣由與發展規劃

土城暫緩重劃區 大片的土地自民國59年即被劃入軍事禁建區,由於地方存有國軍彈藥庫與多個營地,因此遲未開發。民國79年配合禁限建解除辦理都市計畫變更後,開始有規劃街道開發的聲量。民國 82 年的「變更土城都市計畫(第二次通盤檢討)」案決議略以:「配合軍事禁建開放,提昇都市發展品質。原軍事禁建區內之住宅區、商業區、工業區、保護區、市場、公園及綠地等,除Ⅰ之 1、Ⅲ之 1、Ⅲ之 2 號道路用地、高速公路用地及四海工專(已改制為德霖技術學院)用地外,其餘變更為暫緩發展區,應儘速辦理禁建及整體規劃。」

直至民國97年才正式通過重劃計畫,開始有徵收與招標等工程與進度。民國102年部分公共建設開始動工,新北市土城暫緩發展區早年經都市計畫發布為住宅區,土城暫緩發展區市地重劃開發案總面積45.06公頃,相關建設案必須附帶完成市地重劃、開闢公園、道路等設施,始得申請建照。

⭓ 土城暫緩重劃區 範圍

土城暫緩重劃區包含住宅區與商業區等,開發面積約45.06公頃;另外也有規畫公園、國中用地、人行廣場和水渠等用地,公共設施部分合計間約為15.27公頃。在地理位置上可以分為兩部分,一個是金城路西側至學府路二段(日月光廣場)的主要路段,另一側則是以金城路二段、明德路一段延伸至青雲路的清水段。

兩個區段各有特色,西側住宅區鄰近土城捷運站、斬龍山遺址公園、土城長庚醫院、日月光廣場等,目前已有寶雅、麥當勞、統一商場等商業機能準備或已進駐,相對商圈機能完善,但價格也較高,預售屋價格平均約較東側清水段多出5-10萬/坪;在東側清水段部分綠地公園較多,未來也將興建新的國民中學,Uniqlo、藏壽司、誠品時光等店家靠近此段,是較為寧靜的純住宅區,也有人稱作金城清水重劃區。

⭓ 土城暫緩重劃區交通與建設

◈ 現有重點道路(學府路二段、學海街、金城路二段)

目前重劃區西側會是短期內較為熱門的推案區域,由於商圈較為成熟,而且未來有許多大型商業建設入住,也可以更好地接軌中央路舊商圈與土城、海山捷運站,短期內發展較為良好。區域內道路以日月光購物商場所在的學府路二段至主要幹道的金城路二段內,內側分別是學海街與學士路,四條平行的道路兩側分布主要社區和公園、商場。整體城市道路規劃完善雖道路寬僅為雙線道,但棋盤狀的規畫可以有效分散車流。金城路二段的車流量大,未來需仰賴清水交流道與周造的道路拓寬或新建來舒緩通勤至板橋與頂埔的上下班尖峰交通。

◈ 土城醫院(已完工)

土城醫院在2020年經過三個月的試營運之後,於2020年7月22日正式啟用,由新北市政府委託長庚醫療財團法人興建與經營,為土城三峽地區的醫療資源提供大量的幫助。結合三峽的恩主公醫院與板橋的亞東醫院,大幅提升土城地區的醫療密度以及居住水平。

土城長庚醫院設施完整,經常有長庚醫院的醫師來駐診,在疫情期間提供非常多的幫助。醫院對面就是斬龍山文化遺址公園,環境優良,是土城重劃區最早的重點設施,醫院上班的高收入族群也帶動在地房價與租金。

◈ 斬龍山文化遺址公園

新北土城暫緩重劃區的「斬龍山遺址文化公園」在2019年的時候正式啟用。之所以稱為文化遺址是由於該地區從2012年起,陸續有挖出上百件史前時代的陶器與石器,被列為歷史文化遺址,文物經測定約距今2800多年前,具有考古價值。目前斬龍山遺址規劃現地保存,配合土城暫緩重劃區開發,結合兒童遊樂區與草原皮散步地區打造佔地2.94公頃的文化公園。斬龍山遺址文化公園兼具親子遊樂、考古教育及周遭居民日常散步遛寵物的功能,是新北土城具有口碑與知名度的周末好去處。

◈ 交流道

為了紓緩日漸增多的居民,同時隨著土城彈藥庫的區段徵收,希望產業進駐帶動地區的發展計畫,交通部高速公路局已拍板增設北土城清水交流道,也已在2022年通過環差,預計在2023年Q4動工,並且於2027年完工。

交流道位置將通過金城路,並且銜接龍山二街,可直接串接土城重劃區的居住生活空間以及未來將要進駐的大型商場百貨。要從土城前往台北市、桃園市、頂埔鴻海園區都會變得更為快速,也會吸引資訊科技公司的工程師年來置產,目前已經有很多遠東通訊園區和鴻海的科技族群在土城買房。

◈ 大型商場與商業區

優衣庫、迴轉壽司

目前土城重劃區的兩個區域之間,金城路二段與青仁路口已有Uniqlo優衣庫和藏壽司進駐,都是具有特色、占地不小的獨棟建築,週末的時候排隊都要提前2-3小時抽號碼牌,足見土城地區的消費實力不斷發展。2022年在附近也有誠品生活時光土城青福店進駐社區,帶動土城重劃區的清水段區域逐漸朝向寧靜藝文的社區營造方向。

寶雅和麥當勞、景德藥廠都更案

學府路二段與金城路二段路口目前已規劃獨棟的麥當勞與寶雅生活館,銜接在土城捷運站與住宅區之間,提供居住這邊的居民方便採購的生活環境。另外景德藥廠的都更案位於員林街與中央路二段路口,為德恩建設所主導,預計將規劃住商混合的大型工程項目,也非常值得期待可以帶動區域發展。

土城統一集團購物中心

統一集團於2022年4月的時候正式宣佈將進駐土城暫緩重劃區內的明德段,佔地0.18公頃,投資7.5億元打造地上7層、地下3層的商場與辦公室,將引入統一集團旗下品牌包含7-ELEVEN、康是美、星巴克等知名品牌進駐,預計2025年完工後將成為土城著名地標,並且結合三鶯線吸引來自三峽鶯歌地區的人潮,在土城打造大型的統一購物商場。

⭓ 未來發展,重點利多

◈ 土城司法園區計畫

土城彈藥庫歷史悠久,在國防部拍板遷移後,有大量的土地釋出。原定開發面積為162公頃,其中「司法園區」佔地25公頃,開發面積調整為54公頃,周遭將規劃環境保護區、生態教育環境等。

司法園區將整合土城地區的看守所、地方法院等資源,並發展低碳永續社區環境,未來是否會有法律機關或律政人員宿舍或訓練機構進駐值得期待,但帶來的工作人群皆是中高收入,勢必拉抬區域經濟與消費能力。

◈ 樹林萬大線、三鶯線

土城站未來將會是雙線交會,現有的板南線將延伸至三峽鶯歌,將三鶯地區人流帶來土城的購物商場,最快預計2023年底第一階段就可以完工通車;而樹林萬大線預計2028年完工,由於路線與地段徵收較為困難會需要較長的時間,但土城捷運站將會因為增設捷運樹林線的軌道而大幅改造,新北市政府已評估相關的升級方案,將結合周邊的市公所與行政機關,改變土城捷運生態圈。

◈ 新北科技廊道

亞東醫院站的遠東通訊園區、頂埔科技園區、永寧科技園區,目前進駐台灣頂級的科技產業以及國際外商龍頭,鴻海、GOOGLE、亞馬遜、愛立信擁有豐富的工程師以及高收入族群,距離最近的優質住宅區首選土城重劃區,相對成熟的商圈與平實的價格相比江翠北或三峽地區都更有競爭力。

土城AI 智慧園區也將在2023年完工,改善土城工業區的環境並且爭取更多的AI外商,讓區域產業再次升級進化,打造新北科技廊道。

⭓ 指標建案與歷史房價

西側:國泰上城、新海城、弘暉大苑、綠見竺、璞真仰睦、皇翔千樾、新潤青樺、有富富玉、馥都A+、馥華城心、馥華城安、文心奕奕、東運御光、新潤青樺、勤樸丰硯、新大興、華南MLB、昌興桐樂、金城舞-世界花園、大同莊園2、大同莊園3、名人富裔

東側清水段:好事連連、好室研研、台信樂晴市、創活新天地、金城匯、金城匯2-傳賀、四季平安、馥華之丘、馥華城真、悅峰WE時代、家泰明心、有富彩玉、皇翔千翠

在土城的建案,華固和國泰具有相當口碑,因此【國泰上城】價格在推出時就比周遭高不少(而且這案子我排隊排了2年都沒人要轉售),另外公園第一排的【新大興】、【文心奕奕】當初一坪3字頭的價格現在可以說是買到賺到,近年推出的【綠見竺】以五字頭開賣,到了2022年開賣的【新潤青樺】面公園已到每坪68萬的驚人數字。

過去兩年因為疫情的關係,許多使照和相關流程較為延宕,【弘暉大苑】、【東運御光】雖然已完工,但交屋時間拖比較久;真正已經入住的社區像是【新海城】【國泰上城】【文心奕奕】【馥華城安】都沒有聽到太多問題,而且許多仲介都在詢問是否有屋主要賣房,但區域還是自住客比較多,基本上從過去到現在一房難求,特別是小坪數的低總價戶行非常炙手可熱。

土城房價會漲嗎?會漲到多少?

土城的長期發展性佳,許多已在動工的商業開發或交通建設會陸續在未來5年完工,是可以預見的進步地區,區域房價勢必有上升的動力在。而遠東通訊園區、頂埔鴻海科技園區以及土城工業區升級AI產業園區的規畫都會土城帶來高收入的外商族群,給予房價與租金有力的支撐。另外重要的是鄰近行政區的板橋與中永和房價已動輒7.80萬/坪,近年有不少的購屋族都是來自周遭地區的遷移。

縱然向上動力與支撐,但【新潤青樺】每坪68萬元的高價應該已是短期高點,隨著面斬龍山公園的新推案越來越少,需等待中古屋的價格以及周遭大型建設的完工土城重劃區房價才能再往上走。估計會隨著大環境趨勢,在每坪60萬左右的區間盤整,等待中古屋價格上來,以及頂埔的補漲趨勢明顯,再回推土城的房價向上衝刺7字頭。

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