【2022土耳其買房展望】房價年漲35% 土耳其里拉暴跌能進場嗎

根據近日一份瑞普萊坊的全球房價漲幅數據顯示,土耳其近一年的房價暴漲35%,是全球房市漲幅最誇張的國家。同時,土耳其在2018年推出購房移民的方案,全球人士只要在土耳其購買25萬美元以上的房產,及有機會獲得國籍,成為炙手可熱的移民選擇之一。2022土耳其買房展望分析,我們可以從幾個面向和新聞來看。

2021年末,土耳其的貨幣里拉由於總統Erdogan的降息政策,導致里拉雪崩式下跌,幾近腰斬的匯率也讓全球投資人蠢蠢欲動,尋找合適的時機進場布局置產。雖然土耳其買房並非台灣香港的置產熱門選擇,長期以來乏人問津,但由於這波土耳其總統 Erdogan 違反常理的降息政策,讓許多人注意到這個遙遠的國度,許多朋友也來問SuperJullian現在是否是個合適的時機進場購買土耳其的房地產,土耳其房價還會繼續漲嗎?以下幾個觀點提供給對於各國房產有興趣的朋友參考。

土耳其的房價是虛漲不是真漲

在 瑞普萊坊的全球房價漲幅數據中,土耳其房價年增率35.5%,緊隨在後的是南韓、紐西蘭等國。然而這份數據是包含通膨指數的計算,由於各國央行利率政策不一,土耳其採行的降息方式導致土耳其國內的通貨膨脹達到驚人的21%以上,在這樣的通貨膨脹條件下,扣除相關因子,土耳其房價年增率大約僅有15.9%,全球排名第四。

由此可見,土耳其的房價有很大一部分是因為通貨膨漲導致的數字虛胖,並非是國家大力建設或者經濟復甦成長優秀,而推動的房價成長。雖然如此,仍然有人說,年增率15.9%也是很可怕的數字,土耳其房價未來還有漲幅的空間嗎?有,但依然是虛假數字,土耳其未來房價仍然會持續上漲,但實質價值並不會增加,原因是土耳其的通膨至今持續失控,各種物價的膨脹沒有停止的跡象,因此土耳其的房價在未來半年內還會有一波漲幅,除非政局有所變動驅使央行策略極限轉向,才有可能改變這樣的狀況。

土耳其里拉的貶值看不見盡頭

在其他國家購買房地產,除了房價本身的漲跌之外,也必須要留意匯率的變動。

土耳其里拉的崩跌確實是個不錯的進場時機,但是必須要抓好時機,因為目前仍然看不見底,因此想要超底透買土耳其房產的朋友要注意里拉是否有反轉的跡象,才是最佳進場時間。甚至SuperJullian建議,投資不一定要買在最低點,如果你因為里拉的貶值而想要購買土耳其房產,大可以等到有明顯的反彈跡象出現後再進場也不遲。

土耳其房產的利多和利空

土耳其房產值不值得購買,如果你對當地城市或經貿狀況不熟,只是看好這個國家發展或者外匯局勢而想要購買房產,那麼建議選擇首都熱鬧的地區做為選擇置產,並且要委託可靠的仲介或代銷。

我們先從利空講起。近幾年土耳其房產最大的利空在於政局的不穩定導致經濟發展停滯。總統Erdogan 執政以來,2016年爆發的政變危機;2018年土耳其貨幣與債務危機;乃至於2021年里拉崩跌以及違反貨幣學的央行策略,都嚴重地傷害土耳其的社會與商業發展,對於國際企業而言,土耳其的政治風險是相對高的。Moody’s Investors Service也在2020年調降土耳其的信用評等,達到有史以來的最低評級。

雖然如此,靠著土耳其的民族心以及新興國家發展的衝勁,土耳其近年的經濟成長率數字依然可觀,近十年來經濟成長率約有4-8%的亮眼數字,甚至在2021Q2的單季經濟成長率達到21.7%,是1999年以來的最佳數字。雖然商業發展蓬勃,但一般平民百姓的收入卻沒有明顯提升,可以預估未來幾年內的貧富差距會持續擴大。

移民政策與美元交易市場的定錨作用

2018年出台的移民政策,外國人士購買房產取得移民資格的門檻降為25萬美元,一定程度上鼓舞了來自世界各國的資產階級。在2020年,中國大陸對土耳其的房產購買量也加到891套,數字不大,但對比2019年的成長驚人。土耳其的移民政策會吸引許多新興國家的資產階級,取得前往西方的機會,並且對於伊斯坦堡的房市來說可以作為一定程度的支撐。

在土耳其買房子,外國人持有三年過後即可自由轉售,也可以轉給其他想要取得移民身分的外籍人士,並且值得留意的是,土耳其的房產交易除了使用土耳其的里拉之外,也存在著美元交易市場。因此有許多跨國法人或者富豪將土耳其的房產視為美元資產進行配置,在這樣的交易機制下,即使土耳其里拉崩跌,對房價所造成的影響仍然有限,未來的房市交易量仍必須參考以美元交易的土耳其房產持有人態度。

另外一個大利多是土耳其政府為了刺激房市以及對抗疫情帶來的經濟衝擊,宣布將買賣房產的契稅從4%降為3%;另外海外購房者所需要支付的18%房產增值稅(VAT)予以免收。現在外籍人士趁此優惠期間購買土耳其房產可節省近2成的費用,就投資角度而言確實可以收穫不少。

SuperJullian建議,土耳其對於多數台灣人來說相對陌生,建議要多加了解再進行購買,如果衝著里拉雪崩的匯率而想要入場,也要留意持有三年才可轉售的條款,需要評估較長期的匯率趨勢。

如果你對土耳其房市也有心得或觀點,歡迎留言分享!

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