【土耳其房產】土耳其買房稅務大全! 2022最新版

對台灣人來說,土耳其買房是一項非常陌生的經驗和消息,即使對於香港或是中國大陸而言,也是近年來因為土耳其的25萬美元門檻買房移民政策,才開始有些熱度。即使如此還是遠遠比上澳洲日本那樣熱門的買房國家,也比不上葡萄牙黃金簽證那樣熱門的移民項目。

如此,仍有不少人因為商貿或者鍾愛中東風情,而想要在土耳其購買房產,一般而言要在土耳其購買房產需要有當地的專業房產經理人協助,或者透過移民公司的人脈進行。而買房的稅務則是很少有人可以說得詳細,因此在選擇購買土耳其不動產之前,一定要看一下這篇文章,了解有那些成本是你需要投入的!

▶購入不動產時有這些稅

✦地契稅

地契稅是一般土耳其居民在購買房產的時候主要的稅費,通常增收的稅率為買賣價格的4%。不過土耳其政府在2020年的時候,由於COVID-19疫情的衝擊,將房產的契稅稅率從4%降為3%,藉此來刺激房市提升交易量,早先公告的期限僅到2021年,但隨著疫情發展,未來是否會持續有此項優惠要隨時留意代辦或銷售業務的最新訊息。對土耳其房地產買方而言,降低0.5%的稅費感受不大,但如果你僅僅是為了取得移民資格而精打細算的進行規劃,那個可以把握這段優惠期間,更重要的是搭配這樣優惠的還有底下會提到的房產增值稅18%優惠

✦印花稅

印刷稅主要用途是買賣房產的時候會有些相關的文書合約,需要繳納相關費用。整體稅率落在0.1%-0.75%,費用並不高,實際金額取決於房產的價格,通常購買越貴的土耳其房地產所需要繳納的稅率越高。但最終數字會因為購買的不動產類型以及所在地點略有差距,這部分沒有明確的標示依準,向銷售人員詢問是必要的。

✦房產增值稅 Value-added tax

高達18%的外國人士購買房產增值稅,在2020年的時候政府為了刺激房市,暫時予以免收。在這之前,18%的土耳其房產增值稅VAT是勸退大部分外國投資人的主要原因,這也造成購買土耳其房子未來要轉賣的價格難以達到優秀的投資報酬率。雖然全世界各國對於外國人都有差不多的費用門檻,像是泰國對外國人定價略高10-25%;澳洲各州對於海外人士附加稅約在10-12%,但土耳其買房的18%稅率依舊驚人地讓人卻步。

如果是已移民為考量,這個勢必要成本無法避免;如果你想要進行投資,那麼趁著政府的優惠期間,這是個非常值得投入的時機,加上契稅的優惠,外國人士購買土耳其房子可以節省近20%的稅費。

✦是否需要支付仲介費?

在亞洲地區購買土耳其房地產的風氣並不熱絡,主要是因為近年里拉的波動以及25萬美元的移民政策帶來的風潮,因此幾乎找不到專門為土耳其不動產服務的代銷業者。即使在中國大陸,這樣的市場也不大,目前多半是透國移民公司去辦理,因此會有一筆仲介費也是在所難免。

▶持有不動產時要繳的稅

✦房屋稅 Property tax

按照土耳其政府規定,每年需繳納約0.6%的房屋稅費,這部分中規中矩,沒有太多可以減免或者偷利的地方,單就稅基稅率也都在合理的課徵範圍,因此土耳其買房要將這項房屋稅列入成本考量。

✦本地房屋稅 Local Property tax

除了土耳其政府所規定的房屋稅之外,地方政府有些也會徵收少量的地方房產稅,這筆數字並不大,實務上不會有人因為這筆費用而影響到他購買房產的城市選擇,稅率約在0.03%。舉裡而言,如果你購買25萬美元的房子(約700多萬台幣),每年需要繳納的費用為75美元(約2000元台幣)。地段與城市的漲幅和房市前景絕對超過每年2000元的價值,不必擔憂此項費用。

✦房屋保險費

土耳其的房屋保險是相當重要的費用,自從1999年土耳其大地震發生之後,土耳其所有的建築物都需要具有稱為DASK的房屋地震險。

房屋地震險的計算會依照建築物類型,所在樓層與面積而有所不同,投保範圍可能包括建築物主體與主牆、屋頂與樓地板、樓梯走廊、電梯等部分,通常不包含家具家電等內容物。但也有一些特殊的保險方案有涵蓋家庭內容,可依照個人需求選擇合適的土耳其房屋DASK方案。

✦房租-所得稅

在土耳其將房產出租,需要列入所得並繳納所得稅,實際的稅率依照所得數字有所不同,並且可分為就業收入和非就業收入兩項不同的稅基。除此之外,土耳其的房產出租所得稅可以列舉相關維護費用進行扣除,因此若有遇到需要修繕的狀況記得保留相關證明或收據。如果第一次到土耳其購買房產,建議順便找個可靠的會計師來協助報稅,可以幫助你節省不少成本。

▶轉出不動產時要繳的相關稅目

✦賣房獲利-所得稅

賣房所得到的利潤需要被課徵資本利得稅,也是所謂的收入所得稅,和出租土耳其房產的所得稅是同一種稅目。

✦賣房仲介費

要將土耳其的房產賣掉是非常不容易的,在投資土耳其房產前請先謹慎思考這個問題。

如果你對土耳其當地並不熟悉,也沒有打算過去做生意或是生活,那麼你很難找到可靠的房屋經紀人幫你出售位在土耳其的房屋。而在買房的時候所找的一般都是協助移民而順帶銷售土耳其房子的移民公司,他們也並非專業的房產經紀人能夠協助你順利銷售土耳其的不動產。SuperJullian還是建議到當地尋找土耳其房仲會比較安全可靠,通常當地會收1-4%的仲介費,依照各店家和條件不同,沒有公定價格。

✦遺產稅、贈與稅

土耳其的遺產稅與贈與稅是筆相當大的成本,因此在購買房產時如果要過度給親屬或著孩子,建議先做好相關的規劃。已移民所需的25萬美元房產來看,所屬的稅率計算區間屬於超過294萬土耳其里拉的資產,這部分所需要課徵的稅率,遺產稅為10%,贈予稅為30%,並不便宜。建議可以在第三方國家或者透過自己國內贈與額的門檻內,將資產先進行轉移後再用小孩的名字購房,會是比較好的選擇。

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