【曼谷房市解析SP-中美貿易戰下的泰國房市四個關鍵】

 

美中貿易戰再次打響,有了去年的前車之鑑以及許多的市場表現數據,我們可以客觀地去推論在這波關稅壁壘以及資訊安全的戰爭中,市場的變動以及表現會呈現什麼樣的流動和匯率市場動向。

橫跨全球的美中貿易戰波及的範圍非常廣,造成的影響是非常細緻的,富人其實在上波貿易戰後就已經悄悄在布局全球資產的分布與市場配置,泰國、越南、澳洲等許多國家的不動產市場成為極受歡迎的資金避風港。

而透過四個關鍵,來觀察在泰國的房市在這波的美中貿易戰有什麼樣的波動,又有哪些值得注意的投資風險呢。

 

關鍵一、關稅與匯率的優勢

泰銖在過去幾季的表現堪稱全球最強勢的貨幣,美中貿易戰的許多新聞消息對多國股市及匯市造成了不少的波動,但在泰銖的強勢升值之下,對泰國的衝擊較小,不過相對的也造成出口表現非常大的壓力。

2019年初泰銖強勢表現
2019年初泰銖強勢表現
 

泰銖這波的強勢升值表現可以歸因於高達 2121 億美元的外貿存底、經常賬戶盈餘,和聯準會鴿派發言後帶來的美元走軟。

而泰銖的強勢,除在對美元的表現亮眼之外,泰銖兌人民幣也是一路走強,讓不少中國投資人在逃往海外置產避險的評估中選擇泰國,匯率安穩加上地理位置又近,讓泰國成為中國不少熱錢湧入的地方。

泰國擁有東南亞除新加坡之外最雄厚的外匯儲備資金,使泰銖不容易受到其他國家的匯率操控與大事件造成的匯率波動。

 
2019各國外匯存底排名
2019各國外匯存底排名
 

關鍵二、產業發展對泰國利多

由於關稅調高,許多中國的工廠往海外移動以躲避美國關稅壁壘,泰國本身汽車工業是亞洲首屈一指,加上與日本等各國合作打造EEC經濟走廊的效益,許多重要的代工與工廠設備往泰國移動(輕工業則是往越南比較多)。

根據第一波美中貿易戰的統計, 2018前三季製造業外資流入越南的數量總共增加18%,而流入泰國的外資投資達近76億美元,大增53%。

 
中美貿易戰
在汽車工業技術成熟的基礎下,泰國4.0將產業升級迎來許多頂尖企業
 

在2019年的4月, 美國重機製造商哈雷宣布將旗下生產線從美國遷往泰國;東芝機械也將射出成形機的生產製造鏈從中國上海工廠轉移至日本和泰國的據點。

這是美中貿易戰對於東南亞多國的最明顯利多,隨之而來的不僅是大量的外資,更重要的是技術也會隨著這一波趨勢被帶入,讓泰國已成熟的工業產線獲得進一步提升。例如伴隨空中巴士等國際知名企業進入,泰國的航太科技也獲得飛躍性的進展。

 
中美貿易戰
 

大量的外資生產鏈進駐,在泰國建設廠房成為非常火熱的投資市場,但是廠房的投資遠比一般房地產來得具有隱藏風險。如果在泰國大城市置產,只要挑對開發商與地段,即使沒有太多獲利也不容易賠錢。

然而廠房的挑選要考慮到交通建設的發展以及產業聚落的規劃,如果隨意聽信仲介中人的說法在鳥不生蛋的地區買了一大塊地結果根本是偏僻郊區沒有規劃發展,那就虧大了(泰國很大的!)。

更重要的是外國人無法取得完整的土地產權,必須要找泰國人或是透過公司持股泰國人過半的方式來購買土地和廠房投資,這樣的風險是極大的。

因此雖然有這樣的市場及獲利機會在,但不是每個人都有機會獲條件能夠賺到這波廠房投資良機。

 

關鍵三、出口量減少的風險

中國與美國分別位居泰國出口國家第一名與第三名,隨著兩國施加關稅壁壘對加工產品的衝擊,以及市場短期趨向內需的現象,泰國在部份高科技精密產業雖然會取得一些產業發展上的優勢,但由於泰銖走強的情況下商品價格提升,整體出口量會相對地減少。

根據《路透社》報導,泰國商務部官員Pimchanok Vonkhorporn認為,由泰國輸出中國,再轉由中國出口美國的跨國供應鏈產品,會因為美中的關稅壁壘而受到最大衝擊,相關產品的銷售表現必然會有下滑現象。

 
中美貿易戰
 

與泰國相似的還有電子產品及汽車產業輸出大國的韓國,在去年首波美中貿易大戰就已經表現出受到關稅壁壘以及相關產業封鎖而帶來的衝擊,由於對於資訊電子設備進行封鎖,導致出口的阻礙,兩國的出口持續下降。

而泰國在對美中的經濟依賴度沒有像韓國那麼嚴重(東北亞地區由於政治局勢受到美中影響較大) ,韓國經濟對中國依賴度極高,出口比重甚至高於美、日、歐的總和,而且在薩德事件又受過中國的衝擊,因此在出口表現上泰國下滑的幅度反而較安穩。

兩國目前都有在尋求其他國家合作的消息,也嘗試在貨幣政策上做出調整以因應美中貿易戰造成的出口變動, 泰國央行助理總裁Chantavarn Sucharitakul表示將在6月19日的貨幣政策會議中,審查泰國經濟可能受到的任何衝擊並做出相應策略。

 
中美貿易戰
 

關鍵四、熱錢湧入的房市現象

由於因為美中貿易戰的關係,中國有越來越多的資金向外尋求避風港,縱然中國有管控資金流出,但是仍然無法完全將資金鎖在國內。於是這波熱錢勢必會對周遭各國房市帶來一波動力,而在這樣的熱錢下管控不夠嚴謹的國家就造成房市出現泡沫化風險。

在這樣的情況下,除了考慮到各國的人口需求外,則是要考慮到國家的法規限制是否完善足以抑制熱錢湧動的房市。

現在大多數國家對於外國人貸款都採取較高利率與門檻來保障本國人取得房屋的居住權,有些甚至直接禁止外國護照購買房產。這些都是保護房市避免過熱造成泡沫危機的方式,其中比較常見的就是透過稅務管制或是數量管制。

馬來西亞有規定幾個大都市有一百萬令吉、五十萬令吉的外國人購屋門檻;越南規定外國人無法取得房產的永久產權,而泰國則是透過外國人持有土地持分的總額不能超過49%來抑制過熱的房市。

這些措施都是非常好可以保障房市健全方展的策略,因此在看這波中國資金逃離熱錢的時候,對於可以大肆購買的國家或城市雖然看起來交易量以及房價會特別搶眼,但是伴隨而來的泡沫化風險也會是數十倍。

 

把握原則,穩進穩出

房地產市場相對於變動激烈的股市匯市,已經是相對安穩的投資方式,透過客觀的資訊以及數據來分析判斷,挑選相對穩健的投資模式與獲利點,並且尋求安全的商業夥伴(代銷及開發商),才是跨國置產的不二法門。

 

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