【2022房產趨勢】台灣人到外國買房啟示錄, 5個業者沒說的魔鬼細節與熱門城市

在1980年代,日本由於利率調降,大量的資金氾濫不僅催生了龐大的房地產泡沫,同時也讓大量的日本人遠赴美國,在曼哈頓大量掃房置產。

華人「有土斯有財」的概念,在過去20年,隨者亞洲的經濟成長,全世界華人在各大城市置產的熱潮已不是新聞,推動了許多都市的房價快速攀升。從日本東京/大阪、澳洲雪梨/墨爾本、東南亞城市,甚至美國加州、英國倫敦都是非常廣為人知的案例,許多的華人帶著大量資金到當地購買房產,誇張一點的甚至衍生出專門針對華人銷售的購屋管道。

那麼台灣人到海外買房的趨勢如何,到海外買房有什麼優點與缺點嗎?

▶台灣人購買海外不動產的熱潮回顧

. 海外地產熱歷史與業者發展

近年上一波海外購房熱潮大致始於2013年,並在2014年達到高峰,隨後在2016年底逐漸降溫,房產投資回歸國內購房為主。這一波的海外房產熱催生了許多海外地產服務業者,甚至國內幾大房仲也都設立海外房產的相關部門。

根據信義房屋《2015年台灣地區房地產年鑑》以及內政部資訊系統的統計,在2014年的時候一度翻上3倍,但其中不乏快速倒閉的劣質商家,或者從事非法吸金的不肖業者。因為這些良莠不齊的海外不動產服務,讓許多後續新聞報導的詐騙案層出不窮,許多台灣人因此擔心受騙,而選擇在台灣購買不動產。

根據上圖所表示,這些幾家特別大型的業者如今存活的一半不到,有許多也是以及小型部門或團隊,勉強維持著海外不動產的後續運作。

其中信義房屋的日本部門營運穩定已上軌道、21世紀不動產後續有在越南設點,另外第一太平洋戴維斯本身實力雄厚,在英國不動產的經營也有聲有色。是少數至今2021年持續有在營運的海外不動產大型集團,另外也有些中小企業由於過去接案品質較安全,沒有受到客訴或者法律問題而持續經營的,像是經營英國的首都集團、泰國房產的德寶地產、澳洲不動產的利安環球、柬埔寨不動產的旺界地產等,目前經營都還算穩定。

. 熱潮的衰退以及國內房產的再起

2016年之後,由於海外房地產衍生許多法律問題,一時風聲鶴唳。

加上誠實而言,許多國內房仲轉行做國外房產,不僅專業能力不足,連最基本的語言能力和商業交際手法欠缺,引進許多地雷物件,導致台灣投資人資金套牢無法收回;另外有些則是一開始就夥同海外業者非法吸金,更是可惡。

聰明的投資人也會發現,國內房產和海外地產的趨勢大體上是成反比的,如果台灣房產的投報率佳,何必捨近求遠呢?因此在2016年台灣房地產量價觸底反彈後,海外房地產的熱潮逐漸消退。許多重劃區的設置,再次推動一波房地產的新循環。

圖片來源:財經M平方,2016年之後資金回歸國內房產

▶那些國家城市最受台灣人歡迎

台灣人最喜歡到哪裡買房子?

這邊列舉幾個常見的、SuperJullian有在台灣看過的海外地產做介紹。

(1)日本買房

日本絕對是最受歡迎的台灣人海外買房選擇,除了有歷史情感的連結以及地理位置的優勢之外,日本買房的成本並不高,並且可以擁有不錯的租金投報率。

另外還有許多專業見解的優點,也是吸引投資人購買的原因。像是許多台資銀行在日,因此可以較輕鬆的取得購房貸款服務;另外日本不動產交易透明,並且許多服務業者都具有品牌知名度,台灣人放心;日本城市台灣人經常旅行,也較為熟悉,具有不錯的安全感。

(2)東南亞買房

東南亞買房最大的優點就是門檻低,房價低廉(新加坡除外),同時擁有極強的爆發力。

許多早期投資人可能都有超過50%的回報,吸引許多後進者。在2014年的海外購房熱潮,以馬來西亞最為大宗,越南、柬埔寨、泰國其次,少數緬甸、寮國的物件就非常稀有。東南亞的投資風險高,許多國家法規不完善、交易流程不透明,必須非常謹慎。

但低門檻與高投報率的迷人,仍使到東南亞買房成為炙手可熱的選擇。

(3)英國買房/澳洲買房

英國、澳洲是許多人留遊學有經驗的國家,同時作為西方國家,也牽引者許多人的移民夢。但由於英國澳洲的不動產投資門檻較高,並且後續上漲幅度較不明朗,因此並非是投資選擇的主流。

澳洲的不動產在2020年幾乎篤定取得2032奧運主辦權後快速飛漲,這是另一個故事。但英國的房價並不便宜,許多台灣業者轉而推薦曼徹斯特的物件,但同時也引爆了停車位產權的法律糾紛,讓許多投資人踩到地雷。即使作為知名國家,SuperJullian仍建議對當地不熟悉的台灣投資人,選擇簡單的住宅購買出租,是最為安全的投資方式。

(4)美加不動產

美加不動產已經不是2014年這波不動產投資的主流,而是在2000年前後,許多早已在美國生活或是加拿大移民熱潮的前一波海外投資主要選擇。

台灣引進美加不動產的業者並不多,近年則是以許多開發案或是渡假村產權投資案為主,但這類投資案也具有非常大的風險,而且後續造成血本無歸的案例不在少數,建議大家小心以對。

(5)其他各類(冷門國家)

在2014年風潮流行的時候,還出現過巴西投資案、外蒙古買房投資、德國古蹟產權修復投資等各種國家和類型的海外房產投資類型。雖然SuperJullian不能斷言這些都是詐騙,但還是建議不論是房地產還是股票基金投資,不變的鐵則:不要投資自己不熟悉的東西

(僅擷取部分冷門投資廣告怍範例,不做推薦)

▶Covid-19之後的後疫情海外購房熱潮

2020年Covid-19疫情造成全球各國紛紛鎖國,針對人流物流進行跨國移動的管制,在這波的特殊情況下,造成兩個跨國不動產的狀況:
(1)由於跨國移動難以實現,銀行開戶、買賣簽約等受到限制,跨國不動產買賣大幅漸少,許多投資人斷頭出場。
(2)美國QE熱錢以及鎖國政策,許多國家資金回流,造成本國人購買房產達到前所未有的高點,推動各地房價。

無論是常見的美國、日本、泰國、澳洲、台灣等國家,因為大量的熱錢湧動,房價一路飆漲。台灣人又有2003年SARS期間房價大跌後狂飆的歷史明鑑,使得許多台灣人想要抄底賺一波。

但對於海外房地產,有許多已購買的投資人因為對海外城市已經了解,所以選擇加碼,但多數台灣人因為對當地不熟悉,又沒辦法到當地,因此卻步。許多業者一貫使用的購房旅遊團也無法進行,使得碩果僅存的海外不動產服務業者再次受到衝擊,造成新一波的倒閉潮。

2021年由於各國逐漸鬆綁,同時台灣房價達到前所未有的高點,因此有許多無法負擔台灣房價的中產階級,想要搭上房價暴漲的熱潮,因此選擇門檻較低的海外不動產置產。另外也有些人選擇追高投資澳洲或是美國等,在2021年飆漲超過10%的熱門城市。

隨著疫情緩和與各國邊境開放,加上台灣房地產的難以企及,2021年的Q4有幾家之前倒閉或噤聲的業者再次竄起,大量的廣告與成交似乎有新一波風潮的趨勢。

SuperJullian認為股市與熱錢的資金,終究要尋找避風港,雖然不見得都會流向海外,但勢必會有一波新的高點。另外還有新台幣高點的優勢所在,吸引許多人趁2021年的匯率購買外幣或是海外資產。

(2020/2021的強勢新台幣是許多人轉換海外資產的關鍵因素)

▶在海外購房要注意的魔鬼細節與優點

為什麼台灣人那麼熱衷到海外買房呢,因為海外買房投資確實有不少的優勢所在,這邊舉幾個優點,不過要注意的是,並非所有國家都適用海外買房的優點,必須依照各國購房法規以及市場趨勢做判定,因此到海外買房,絕對要找自己熟悉的地方。

海外買房的優點:
(1)幾乎所有國家都是實坪計價(除了中港台),不需負擔公設比,但建商依舊會提供優質的公共設施,打造優質住宅。
(2)許多開發中國家的稅務法規低負擔,買賣房產,以及持有房產期間課稅輕鬆無負擔。
(3)將資產轉移給下一代,透過無贈與稅/遺產稅的國家,合法將資產轉移給兒女,避開台灣沉重稅賦。
(4)海外國家低房價的高爆發性;或者高租金報酬率,創造台灣買房無法達到的亮眼投報率。

相信會看這篇文章的你一錠都聽過別人或多或少提過到海外買房子的優點,但是這邊SuperJullian提供5個重要的魔鬼細節,如果你沒有注意到,很可能變成海外孤兒,投資血本無歸。

(1)購房所在地真的有未來性,還是只是建商的炒作或詐騙?

許多到海外購房的投資人是看好開發中國家,二線城市的低房價可以帶來未來的高收益。其中有大部分都會跟投資人強調,未來這個地方的投資前景有多麼亮眼,有大量的商業建設要進駐此地,或者每年有高達數以萬計的遊客到訪。但事實真的是這樣嗎?

像是幾乎從零打造的新山地區、美國郊區的土地投資案,都是非常明顯的負面教材。

(2)你真的能安全順利拿到房子的產權嗎?

到海外買房,除了一定要摸清楚購房的流程之外,更要多方打聽當地買房有沒有什麼潛規則。約莫10-20年前,到東南亞國家買房依舊可以透過塞錢的房市解決許多困難,但同時也會有許多不肖業者透過塞錢給官員的方式騙走你的合約。時至今日,多數進步國家已經不會發生這種狀況。

但如果你挑選的海外買房國家,當地法規或是法治系統不成熟,建議仔細思考,或是找當地可靠的律師團隊作為後盾,房產投資安全最重要。

(3)你的海外房子要怎麼創造金流?

有很多人以為買了房子,就可以像是母雞下蛋一樣有錢流入你的口袋。但事實上,無論是出租賺取的租金或者房價飆漲帶來的利潤,都不會憑空產生。

你是否有找好可信任的物業管理團隊,協助你將房子出租並且把房租收入會到你的帳戶;你是否有管道可以在未來協助你將百萬或千萬的房產,順利出售並且將資金安全地交到你手上?許多人找仲介買房,買完之後就不知道接下來要做什麼,但也沒人可以協助處理後續問題,成為可憐的海外孤兒。

(4)匯率

成熟的海外投資者一定都知道,即使你買的房子暴漲30%,但有可能全部在匯率的部分賠個精光,近年最知名的例子就是馬來西亞房產確實有不小漲幅,但馬幣的匯率下跌卻攤平了房產的收入,最後幾乎白忙一場。

(5)是否需要本人親臨?

由於全球疫情緣故,許多國家對於蛤蠣政策或是邊境封鎖十分嚴格,除了是否需要本人入境證明或是辦理過戶,才能取得房屋產權之外,還有像是銀行開戶(用來收租的當地戶頭)是否需要本人親臨才能辦理,若不能該如何解決?

有些國家購買房產與銀行開如果不能本人親臨,可能需要額外繁瑣的公證流程,或者會有額外的衍生費用,都須詢問清楚並且列入成本考量。

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