【布里斯本房產】 布里斯本買房 最新規定與攻略 2020版


布里斯本買房
 

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【目錄】
1、布里斯本近年房市與2020年漲幅估計
2、外國人在布里斯本買房的法規
3、布里斯本買房的稅務
4、布里斯本買房貸款與利率
5、澳洲買房流程與後續權狀文件處理
6、澳洲買房裝潢與家具家電購買
7、買房申請PR與澳洲移民
8、布里斯本房產怎麼選?House/Townhouse/Apartment?
9、布里斯本買房投資,房子怎麼租?以房養學怎麼養?
10、布里斯本購房推薦地區

 

1、布里斯本近年房市與2020年漲幅估計

全澳洲房產市場在經歷了2014到2018年的寒冬期後,在2019由於中美貿易戰加上全球經濟不振的環境下,政府祭出大量政策與補貼,2019Q3開始逐漸好轉,包含布里斯本、墨爾本、雪梨,三座近年持續低迷的東岸首府城市,也終於迎來反轉上漲的號角。

然後我們要留意的是,由於2014年銀行緊縮貸款後,推案量逐年驟減。在沒有太多新案抬動房價與提供需求的情況下,房價的漲幅是有限的,反而是租金市場隨著人口仍然不斷大量移入而有了非常穩固的收益。

 
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『人口』

人口絕對是你應該要購買布里斯本房產的重要關鍵因素,至2018年房市翻轉以來,主要銷售的對象是來自新南威爾斯州(雪梨)以及維多利亞州(墨爾本)的澳洲人為主,支撐起布里斯本火熱的房市而非外來投資人。

昆士蘭州(布里斯本)是目前人口紅利優秀的幾個大城市,年輕的人口提供經濟成長的潛力,來自房價昂貴城市的移民帶動房市發展,優秀的政策吸引來自各地區的商業進駐。

澳洲人口的自然增加迅速,而布里斯本因為受惠於移民政策以及目前相對低廉的房價市場,吸引了大量的社會性人口增加,這些人居住在布里斯本的各個地區,來自大城市的國內移民提供了Apartment的居住需求,而許多亞洲地區的留遊學生則帶來House及學生宿舍的租屋需求。

 
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『經濟建設』

除了本來就在如火如荼進行中的幾項重大建設,包含機場擴建(布里斯本機場將超越雪梨成為全澳最大機場)、巨蛋園區、皇后碼頭、跨河鐵路與捷運等等。

皇后碼頭將串聯四大集團及酒店,將就有毒場翻新成為布里斯本的地標性複合式開發案,可以說是澳洲最大的綜合開發項目之一,帶來大量的工作機會與觀光成長。

跨河鐵路與捷運則為這個城市注入新的活力,透國全新的交通建設與路線圖,改變城市的軌跡,讓商業更加蓬勃發展。

而在這背後還有一個非常重要的推動因子,就是布里斯本市議會的2032申奧計劃,目前僅兩座城市在爭奪2032的奧運申請資格,布里斯本除了這些都市更新與再造之外也大量推動運動場與球場的建設方案,加強各類交通與經濟基礎建設,道路拓寬、路線重劃等等,都宣示了未來十年布里斯本的房價漲幅不容小覷。

 
布里斯本買房
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『政策』

政策方面除了前述提到跟建設相關的利多,大量新建設帶來眾多工作機會以及產業的迅速發展,推動房價上升。

更重要的是在2019年有幾個強烈正相關讓布里斯本房價可望爆升的幾個政策,我們分別來看看:

(1)移民禁住大城(墨爾本、雪梨)
根據目前新的移民政策方向來看,有項計畫正在緩慢地推動中,因為墨爾本跟雪梨的高人口密度,政府傾向禁止新移民居住在這兩座大城市,而布里斯本作為澳洲的第三大城,恰巧可以吸納想要居住在商業發展繁華的城市住民。

(2)房貸利率及首購優惠
由於不斷祭出降息策略,澳洲各大銀行的利率也隨之調整,加上澳洲政府有意將資金往房地產推動,除了在房貸的利率及年限做調整,交易量不斷攀升之外,在首購族上更提供首付5%的優惠。

首富5%的優惠政策依各州法令有所不同,在昆士蘭的Brisbane、Sunshine Coast和Gold Coast,購入不高於47.5萬的房屋才有資格申請該計劃,昆州其他地區上限為40萬。

這幾項策略將有效提升布里斯本的房產交易量,剛性需求的購買量增加,在基礎面上推升房價的漲幅,對於海外購房或投資人來說絕對是恰逢良機。

 
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2、外國人在 布里斯本買房 的法規

  • 「澳洲買房子是沒有公設比的。」

這是我們要優先釐清的概念,在澳洲買房子是不需負擔所謂台灣公設比的概念,但是會計入陽台的面積,也因此在買房的時候公共設施越多其實是免費的加分效果(當然管理費也會略為增加)。

【外國人(不具有PR或是公民身分)的購房限制】

(1)只能購買預售屋或是一年內新成屋
(2)必須要申請FIRB(有手續費)以及海外附加印花稅(昆士蘭州為7%)
(3)首付款需準備較多比例(常見為20%)

這些限制有些人會覺得會造成投資成本的提高或者是對海外投資人比較不利,但事實上並沒有特別誇張的影響。

在只能購買新房的限制部分,許多國家與城市都有這樣的措施以保障當地人的居住權利並且可以抑制房市不會被國際投資客過度炒作,確保房市安全穩定地成長。

而一些特別的費用與稅費其實在後續的所得或者出售時都可以進行稅費的抵扣(這部分要依個人狀況洽會計師諮詢),其實在投資上並不會造成太大的成本膨脹,計算整體的投資報酬率依然在舒適的收租範圍。

 
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3、在布里斯本買房的稅務

購房時:『印花稅、海外附加印花稅、律師費』
✦印花稅
的部分細目較多,需要專業的會計師計算,原則上會落在3%~4%的區間。
✦海外付家印花稅
則是針對海外買家,在昆士蘭州是7%。
✦律師費是購房時絕對必要的,除了合約解釋之外還有律師專戶處理款項,一次費用約1500-2300澳幣。

 

持有過程:『土地稅、市政費、排汙費』
✦土地稅
按土地價值所徵收的年度稅款,除了北領地,澳洲的所有州都有土地稅,但自住房免徵。土地稅主要是針對別墅而言,通常費用為幾百澳幣;公寓的土地稅主要採取平攤的方式,所以平均到每戶的話,金額非常的少。
✦市政管理費
是一筆當地政府對管轄區內所有業主徵收的費用,用於當地基礎設施的更新和維護。一般為每年1000–1500澳元。公寓的市政費通常比同等地段的別墅便宜,有些只有每年400–500澳元。
✦排污費
不同地區變化較大,一般在600–1200澳元之間。

 

額外成本:『House除草費、環境維護費等』
✦環境維護相關費用
最常見的就是購買House所需要維護草皮的部分,有些人會自己購買除草機或是雇用時薪工讀生來處理,也有不少人會選擇委託專業的除草公司,因此相關成本從數十元到數百元都有。另外泳池的維護或是運氣不好運動蟲害的話也會有額外的費用,或是社區有協議需要公共負擔的部分,都這類情況比較不常發生。

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4、布里斯本買房貸款與利率

房屋貸款部分通常會尋找當地的銀行或者是金融公司處理貸款,當中有各式各樣的雜費有可能會產生:一次性房地產交割費(Settlement fee);固定利率申請費(Rate lock fee)、安全擔保費(Security guarantee fee)、房貸退出費(Home loan exit fee)、貸款人房貸保險(Lender’s Mortgage Insurance)等

這些費用或許不高,建議尋找專業的金融人員或顧問,甚至是找會計師處理。

一般海外人士沒辦法使用布里斯本的一些首購優惠方案,目前貸款大約可以核貸5~6成,利率約為4~6%(視個人資產及收入狀況)。

 
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5、澳洲買房流程與後續權狀文件處理

✦必須委託律師
澳洲購買房產的相關法律制度與流程跟大英國協體制下的多數國家相似,都必須委託律師來處理,同時這也是為了保護購買房產的交易安全與相關權益。

如果您有規劃或是經常來往兩地,在當地可以直接由律師當面逐條解釋相關合約文件以及購買流程等。不方便前往布里斯本的買家則由台灣專業的仲介公司協助,我們會和律師接洽約好時間,藉由視訊的方式讓律師為購房的貴賓解釋合約細節。

✦買賣合約
合約部分藉由律師的引導與解釋,購房的貴賓在確認無誤後於簽署,在台灣我們會先請開發商提供合約電子檔,並且提前印出以供簽署。

在簽署完合約之後(一式兩份)則依開發商規定,部分開發商以掃描方式透過電子郵件寄送電子檔即可,此情況正本將保留於我們公司;如嚴格要求正本的狀況則會委由來往於台灣與澳洲的同事將正本的合約帶到布里斯本交給開發商。

✦權狀和交屋程序
一般會由律師及仲介公司為您服務,當然在交屋前會有正式的驗屋程序,也可以親自到布里斯本檢查您所購買的房子,手續的辦理等等通常會由仲介公司或開發商幫您處理好。

 
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6、澳洲買房裝潢與家具家電購買

澳洲買房很Nice的!

購買澳洲的房產絕大多數都會提供裝修而非台灣常見的毛坯屋形式,因此幾乎不必花到裝潢費,建商通常也會有明亮色系及黯沉色系的兩種裝潢供買家選擇(出租的話明亮色系會比較加分!)

在家具家電購買的部分,可以委託當地的物業管理公司或是選購開發商所提供的家具配套是最為常見的。由於電梯公寓幾乎都會將基本的配備配置好,所以不太需要進行額外的購買,頂多就是買幾幅畫或是花瓶裝飾,可以在有閒餘時間到澳洲的時候添置即可。

另外因為澳洲在合法租房的情況下,房客最後點交時須將房屋「恢復原狀」,因此多數房東準備的都是基本款硬體家居設備,並不會過多的提供小家電或是床墊枕頭等生活用品。

這樣的情況下其實交房的標準再簡單準備一些小東西就可以愉快地出租了。

 
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7、買房申請PR與澳洲移民

買房與申請PR或是移民沒有直接關係。

但我們還是簡單來看看目前澳洲移民的一些規定,相信有不少購買房產是為了移民為考量去做規劃,雖然沒有對簽證的直接加分,但當我們成功申請到之後,挑一間喜歡的房子居住是不可或缺的。目前澳洲常見的幾種申請PR或者是移民的方式大概有以下幾種:

(1)技術移民
包含189/190/491以及等等其他各類的工作與技術移民,主要的條件為雅思成績、從事的職業在CSOL或SOL職業清單列表中、並且要滿足EOI移民評分等門檻。

(2)投資移民
188A/188B/188C/188D/188E等等與創業和投資有關的移民,最主要的門檻就是資產以及投資金額,通常對於擁有一定財富的家族企業或是新創產業比較有幫助。
『這項移民是房產唯一能加分的。』
部分商用不動產是可以列入計算的,但是必須要先跟移民相關諮詢機構確認過。

(3)親屬伴侶移民
藉由親屬關係或是伴侶關係移民到澳洲的方式並不罕見,這部分跟房產的購買完全無關。

 
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8、布里斯本房產怎麼選? House/Townhouse/Apartment?

『自住』

如果你是自住需求,在布里斯本要待上數個月或者是未來要到當地生活數年,那麼挑選自己喜歡的房子是最重要的事情之一。有人喜歡擁有自己庭院甚至游泳池、網球場的House;也有人傾向歐美社區風格的Townhouse;習慣大都市生活的人也有不少會選擇有管理與公共設施的Apartment。

這三種不同的類型有各自的成本和需要注重的部分:Apartment每個月有必須繳納的管理費和保險費;House和Townhouse除了除草費及庭院維護的相關費用之外,也要留意蟲害及社區環境維護的額外費用。在一般情況下所需要支出的維護費用其實差異無多,選擇自己喜歡的入住即可。

『投資』

承前,在管理上雖然彼此費用差別不大,但要留意的是House如果有些特殊情況需要屋主本人處理的情況會比較多,雖然頻率不高,但是潛在的麻煩。而Apartment會有不少人認為澳洲人不習慣住在公寓,未來轉售的時候會遇到困難。

如果從投資上來看,其實只要能夠順利出租而且收益穩定就是不錯的選擇,不必要拘泥於House或者是Apartment。

要考慮的是你的投資類型是屬於什麼樣的考量,是想要做日租套房拚高投報,或者是想要穩定收租的長期收益,又或者是希望靠幾年後房價上漲,將房產脫手賺取差價,哪一個是你最在意的?

Apartment比較適合做日租套房,而且確實在未來轉手出售上會比House慢,但由於境外移入人口來自各文化,加上當地居民其實沒有想像中那麼無法接受Aparment,其實會是不錯的投資選擇。如果打算做長租收益,選擇Apartment的留遊學生其實也非常多,是非常值得考量的選擇。不過會選擇Apartment的客群同時也會考量周遭的車站、超市等等便利性。

如果是House的話,透過下圖可以發現House在價格上漲的幅度是比較快的,其最大的原因在於土地的價值。而確實,如果是購買House+Land的產品類型,所需要支付的相關稅賦也會來的比較低,可以減低不少成本。

不過要留意的是House通常在離生活機能有段距離的位置,有需多都在CBD的邊陲甚至更外圍,如果是以投資為取向購買的話謹慎評估其所在土地的稀有性會是最重要的事情。

 
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9、布里斯本買房投資,房子怎麼租?以房養學怎麼養?

如果是要在布里斯本買房出租,有幾種方式可以輕鬆地享受租金回酬。

在當地找房客

(1)透過開發商或是購買的仲介人員出租

例如我們公司合作的當地老牌仲介,除了為台灣買家提供購房服務外,也有提供相應的後續服務,甚至也有配合提供包租代管服務的方案可以洽詢,這樣的方式通常較為簡單輕鬆,因為在購房的流程中彼此裝方都會有一定的信任感與默契,在溝通上會比較輕鬆有效率。

(2)尋找當地的物業管理或代租管公司

另外尋找當地的物管公司主要要考量到語言問題以及對方是否是合法穩定的公司,有不少華人是沒有成立公司僅僅是私下接案的,未來若有狀況也不容易處理。而當地的物業管理公司費用與服務也存在落差,挑選質感佳並且付責任的公司非常重要,但也必須詢問對方是否有辦法協助處理金流部分,讓租金及相關費用代繳可以順利進行。

(3)透過其他社群管道私下出租

在布里斯本有許多華人透過FB社團或LINE群組進行租房子的溝通,原因不外乎中文溝通方便以及規避當地報稅等等。

如果房東透過這樣子的方式尋找租客,在當地一定要有認識的朋友或協助人員幫忙帶看,就跟台灣自己透過網站找租客相同,必須要有辦法在當地為租客處理一些事務。

另外有些人則是待一段時間後,尋找到當地打工度假或留學的台灣年輕人擔任二房東的角色,將房產交給他打點,雖然確實省下了不少成本及繁瑣的程序,但是也相對有著房子被破壞或是被抽檢等不小的風險。

 
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10、布里斯本市區購房推薦地區

【Southbank】
作為距離CBD一河之隔的重點河景地段,近年有不少新公寓在此大量建設,其中不乏品質較好的優良作品。喜歡住公寓的同學絕對可以考慮這個區域,可以挑選的現代化公寓為數眾多,而且由於供給量大造成租金也沒有高不可攀的誇張行情。

此區域也有不少具有歷史的Townhouse及House,但是價格不斐。生活機能完全不必擔心,超市及餐廳酒吧應有盡有,還有不少具有特色的課程或是交流活動在此區域舉辦。

地點上過橋即達昆士蘭科技大學(QUT),要前往昆士蘭大學(UQ)可透過公車或者過另一座橋經Toowong前往都非常便利,是許多人購買新公寓自住的首選。

#由於地點絕佳,又有第一中學學區,未來要租也容易

【Kangaroo Point】
擁有270度河景,充滿各式休閒體驗活動,可以攀岩划艇還能爬上故事橋的生活體驗最好的區域。

早期布里斯本最貴的房價在這裡,現在依然是租屋行情可觀的位置,雖然實際上價格沒有像CBD或是New Farm那麼誇張,但其靠近Gabba,綠地、超市、醫院、學校一樣不缺,也是具有一定行情而且房源較少的區域。

過故事橋可以快速抵達昆士蘭科技大學(QUT),如果要到昆士蘭大學(UQ)可以繞Southbank或穿越人車眾多的CBD。

 
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袋鼠角是著名的旅遊休閒地區
 

【Dutton Park】
Dutton Park的位置比較特殊,一般比較少人會推薦這個地段,但布里斯本政府為了舒緩Southbank越來越多的居住人潮及包含Dutton Park這個行政區劃要就讀第一名公立中學Brisbane State High的激烈爭奪。極有可能在近幾年把Dutton Park獨立出來並設置新的學校。

也因此,這區陸陸續續可以看見一兩個新的公寓住宅項目,以及道路和基礎建設的改善與優化,此區域要前往UQ可輕鬆地騎單車或者搭公車抵達,要進CBD也非常快速。

相信在未來幾年Dutton Park絕對會是默默快速成長的房價潛力股。

【New Farm】
新農場這個區域絕對是布里斯本最有質感的住宅區,素有布里斯本的富人區之稱,住著不少退休的社會名流與資產階級。同樣地,這個位置有非常齊全的生活機能:超市、餐廳、綠地公園,提供這些富人的生活所需。

但是住在這區所需要耗費的成本可不便宜,除了房價本身就是布里斯本中位數最高的幾個區域之外,周遭的消費水平更可以說是一筆不小的開銷。

而New Farm這個區域所提供的多半是具有歷史而且保存良好的House,鮮少有新公寓可以提供出租,而且實際會拿出來租給學生的人也少,多半以自住為主。

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