【台灣房產】房價每坪破百萬?高雄亞洲新灣區懶人包

⭓ 亞洲新灣區 歷史緣由與發展規劃

高雄買房 近年來最熱門的地點莫過於 亞洲新灣區 ,在過去這裡是許多國營企業與工廠林立的傳統重工業地帶,從日治時期開始就作為知名的製造業重鎮。隨著高雄市政府的長期規劃,結合鹽埕區、前鎮區的延伸藝文與購物規劃,15年來進行許多大型重要建設,目標成為世界級的城市水岸空間。亞洲新灣區擁有全台唯一的水岸輕軌,延伸駁二藝文特區,打造高雄流行音樂中心與高雄電競館;結合高雄港設施規劃打造港埠旅運中心、高雄展覽館;營造產業升級與高雄科技轉型,打造高雄軟體園區一期、軟體園區二期。

區域早年因為工廠群簇,經過長年的土地污染整治與道路重新規劃,才有如今的高速發展空間。高雄亞洲新灣區總面積以多功能經貿園區為主,佔地590公頃。除了已完工的諸多設施之外,特貿三、兵工廠也在如火如荼的進行中,並且尚有許多土地可依照高雄市政府的第三期都市計畫進行佈局。

⭓ 亞洲新灣區範圍

◈ 「大南方計畫」商圈輻射

嚴格上來說,亞洲新灣區的主要開發地段以七賢路、海邊路周圍至擴建路一帶,縱軸以成功路、中華路、中山路為核心地區,周圍的土地重劃進行大量住宅與商業建設的開發。向北延伸鹽埕區藝文地帶,向南延伸前鎮商圈,西鄰三多商圈,串接高雄港區已成熟的商圈範圍,結合新市政中心打造大南方計畫的黃金地帶。但市府規劃的亞洲新灣區期望透過高雄捷運交通建設,帶動整體高雄一環、二環、三環的發展,進行商圈輻射與產業升級。

◈ 高雄半導體供應鏈S型黃金廊道

高雄力推產業升級,在北高雄規劃路竹工業區、延伸橋頭科學園區,結合醫療器材聚落,日月光集團與台積電進駐楠梓的發展,引進航太、陷進封裝、次世代記憶體等;向南連結仁武產業園區、核發產業園區、大發工業區、臨海工業區,最後到達亞洲新灣區的5G產業AIOT發展與高雄軟體園區和小港新材料循環園區,成為高雄半導體S廊道。

這個產業升級預計帶來工作機會、薪資成長,同時也會是房價抬升的重要推手,許多新案將透過這些核心帶動發展,高雄房價可望更上一層樓。

⭓ 亞洲新灣區亮點建設與發展利多

◈ 港埠旅運中心

高雄港埠旅運中心位在亞洲新灣區的第19-20號碼頭,跟高雄流行音樂中心一樣有著非常特殊的外觀設計,是全3D曲面帷幕的永續建築,該建築由台灣宗邁建築師事務所與知名的 Reiser+Umemoto RUR Architecture PC.建築師事務所設計得標,希望結合疫情後的旅遊商機,發展高雄郵輪產業。

高雄港埠旅運中心完工後可同時停泊兩艘 22.5 萬噸大型郵輪,帶來大量國際高端消費人潮,推動亞洲新灣區周遭商圈發展,也可透過捷運黃線與輕軌,將人流金流帶入三多商圈與高雄市區。

◈ 高雄總圖一期、總圖二期

高雄市總圖一期自2015年開幕後,成為當地人的休閒唸書好去處,經常在還沒開館前就有不少民眾排隊等入場,透過特殊的懸吊式結構設計搭配綠建築標章,打造既優質又優美的閱讀環境,獲得不少國內外的建築大獎。

高雄市政府進一步推動總圖第二期計畫,高雄市立圖書總館第二期是政府與民間合作的圖書館BOT案,台灣人壽投入40億新台幣打造地上27樓的建築,僅靠高雄市立圖書館一期。初期預計由承億文旅經營會館,並推動文創產業進駐,相關設施包含米其林餐廳、高區無邊際泳池、高科技智能電影院等,另外青鳥書店也預計進駐七樓。

兩座總圖增進亞洲新灣區的書香人文風氣,提升社區品質,讓居住在這裡的居民有個擁有品質的放鬆好去處,對於自住族群來說是一大利多。

◈ 高雄展覽館與高雄流行音樂中心

高雄流行音樂中心於 2021 年開幕,場地規模達 17,000 個座位,是南台灣重要的藝文表演場所,為南台灣吸引更多藝文表演與國內外明星演唱會,同時也帶動相關產業進駐周圍;高雄展覽館則是在 2014 年就啟用,管區共分為南館及北館,提供會議中心、展場空間等,主要吸引關於5G通訊、智慧科技等產業展覽,對於周遭的酒店與國際商務人士來此居住有著一定的吸引力,也增加亞洲新灣區的活動熱度。

◈ 205兵工廠與特貿三

亞灣區有一塊國防部持有的土地,原為205兵工廠。這片土地總面積約57公頃,由於兵工廠將搬遷,將規劃為商業區進駐金融商貿中心,土地分三期進行區段徵收。舊有建物於2023年完成撤除,新的金融貿易大樓預計2027年完工,預計引進金融保險業增加工作機會。

而特貿三也是一塊亞灣區內的大型商業用地,畫分為南北兩塊基地,北基地由興富發取得並規劃為商辦與住宅;南基地又分兩區,分別由國揚建設聯手台壽保取得,投資166億元,另一部分由國城建設及高興昌鋼鐵組成的智匯方舟合作聯盟取得,投資金額約106億元。「特貿三」之所以火熱在於政府規定必須在5年內完成所有工程,總計將在五年內建設9棟高樓,每座約42-48層樓,除了有國際企業的商辦總部之外,也規劃住宅與店家,是亞洲新灣區最大的開發計畫之一。

◈ 高雄軟體園區一期、高雄軟體園區二期、5G AIoT產業園區

高雄軟體園區一期總共有8座建築,估計約319 家企業進駐,多數廠商產業集中為5G通訊、智慧科技與數位研發。知名企業包含中華電、遠傳、亞太電信都為國內知名電信品牌;外商企業如微軟、亞馬遜、思科;國內知名上市櫃品牌包含仁寶、智崴等、中光電、中鋼、台電、中油、港務公司等百家企業。目前高雄軟體園區二期同樣規劃相關科技產業進駐,期盼讓亞灣區成為5G AIOT重點的新創園區,是亞灣區工作機會的重點。

◈ 五星級國際酒店

除了國內具有口碑的品牌晶英國際行館,遠雄THE ONE也吸引洲際酒店進入亞灣區;配合高雄總圖二期的承億酒店2022年9月開始試營運;汎陸建設與大倉日航集團攜手打造的高雄日航酒店於2023年開張,為亞灣區帶來數座五星級的高檔酒店,結合周遭商務與策展的商圈環境,打造高質感消費人潮與店家。

◈ 捷運黃線與輕軌

高雄的海灣輕軌雖然有所爭議,但畢竟是大眾運輸工具,將與捷運紅線凹子底站串連達到更強的轉乘效果。就市場反應而言,周遭房價也有明顯的上升,C20台鐵美術館站周圍屋齡5年內的新建案均價年漲幅可達7.3%,顯現輕軌對於無車購房族仍有加分效果。而重要的高雄捷運黃線預計2028年完工,將連結捷運紅橘線、輕軌、台鐵,並深入亞灣區,串連鳳山衛武營至澄清湖一帶商圈,成為高雄重要交通軌道,將幾大商圈的居住人潮帶來亞灣區消費。

另外尚有鼓山魚市場整建計畫等中小型商業計劃或者區域更新,亞灣區的發展速度非常快,預計三年內就可以擁有科技城的全新面貌。

⭓ 指標建案與歷史房價

豪宅建案:遠雄The One、大船入港、國城定潮、亞灣之心、聯上鉑金、亞灣頤墅

2020年開賣的大船入港,每坪開價36-58萬,同時期遠雄The One價格約在每坪50萬起,高雄的豪宅單價雖然遠比不上雙北地區,但由於坪數規劃大格局,因此總價至少4000-5000萬元起,不可小覷。

2022年上半主打國城定潮預計8月完工後公開,目前對於特殊客群銷售每坪開價50~70萬元,實價登錄站上每坪55萬;「遠雄THE ONE」上半年實價登錄,45樓每坪54.4萬成交;大船入港價格稍低,實價登錄顯示,最高成交價約每坪44.3萬元。

亞灣區房價會漲嗎?會漲到多少?

目前亞灣區的知名豪宅分別站穩每坪40萬、每坪50萬的大關,並且交易量穩定,隨著大型建設與國際旅遊商機勢必還有向上的動能。不過SuperJullian認為上漲的速度可能不如許多投資人預期,特別是在每坪單價部分,由於亞灣區多半規劃大坪數豪宅為主,動輒每戶百坪的規劃使得總價非常高,相較於單價的變動更為敏感,高雄房市的消費者是否願意買單每戶7000-8000萬的房子還需要時間驗證。

如無意外,SuperJullian認為價格將會緩慢上升,如同雙北、台中精華地段的豪宅趨勢,追求單價狂飆的現象在亞灣區應該很難見到,稍低單價且坪數較少的北高雄更有機會。而目前每坪約40-50萬元的價格區間來看,5-8年的時間將價格上升到70-80萬元應該不是問題,度過也要考量台灣整體環境或法規政策的影響。至於亞灣區內的小坪數價格也會被豪宅拖累,造成上升幅度沒有那麼可觀,不過相對的交易量伴隨著亞洲新灣區的企業進駐,會更為穩定。

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